הייתי השבוע ברוטשילד בהרצאה מצוינת על שוק הדיור בישראל. אחת הנוכחות בקהל שאלה מדוע בשנות ה-60 זוגות צעירים יכלו לרכוש דירה כל כך בקלות וכיום המצב כל כך קשה.

יש לזה כמה תשובות אבל לפני כן אני רוצה לומר שזה לא הכי מדויק.

כבר עמדתי (כאן) על הבעייתיות במדידת עלות הדירה במספר משכורות. בקצרה אומר שהמספר הזה עלה בשנים האחרונות כי השכר נשאר תקוע זמן רב עקב הצטרפות מסיבית של אנשים לשוק העבודה. זאת התפתחות חיובית שמתוארת במדד הזה כהתפתחות שלילית שכביכול "הקשתה" על מעמד הביניים לרכוש דירה אך רק כביכול.

בנוסף אנחנו עדים לתהליך עיור מאוד מסיבי בארץ ובעולם. תהליך העיור גורם בין השאר לעלייה במחירי הדירות הממוצעות מכיוון שדירה בעיר עולה (בממוצע) יותר מדירה בכפר. ניתן לראות שמחירי הדיור עולים במרבית המדינות והעיור זאת אחת הסיבות לכך. (נתוני OECD זמינים כאן)

כלומר כשאנשים משווים את המצב היום ואת המצב בשנות ה-60 הם לא משווים תפוחים לתפוחים אלא שני דברים שונים לגמרי וצריך לקחת את זה בחשבון.
יחד עם זאת (ולמרות שאין לי נתונים) נראה שבטוח לומר שאכן היה קל יותר לזוג צעיר לרכוש דירה בשנות ה-60 וה-70 מאשר כיום. כאמור יש לכך מספר סיבות.

התנגדויות לבנייה

בזמנו היכולת של תושבים או של גופים אזרחיים להתנגד לתכניות בנייה היו פחותות. בכלל לא התייחסו לנושאים כגון איכות הסביבה או השפעה של תכניות בנייה על אנשים שנפגעים מהן. היו לזה יתרונות עצומים של קיצור הבירוקרטיה. מצד שני היו לזה עלויות של פגיעה באנשים רבים ובנושאים שכיום חשובים לנו כגון שטחים פתוחים ושימור מגוון ביולוגי. התנגדויות של תושבים ושל גופים אזרחיים לתהליכי בנייה הן דבר מוצדק בחברה דמוקרטית. אבל חייבים לשאול את עצמנו אם המצב הנוכחי הוא הגיוני או שהוא עבר את נקודת האופטימום. ניתן כיום להגיש אלפי עתירות ולעכב פרויקטים בשנים רבות גם כאשר הפרויקט עומד בכל התב"עות ודרישות התכנון. (סתם דוגמה מהשבוע)

חלוקת קרקעות מסיבית

עם קום המדינה (ולמעשה עד היום במידה מסוימת) שלטה במקבלי ההחלטות תחושת הצורך לתפוס אדמות כדי לקבע את תביעתנו לארץ הזאת. אחת ההשפעות לכך הייתה הקמת יישובים מיותרים המבוססים על בנייה צמודת קרקע במקום לצופף את האוכלוסייה. לא אכנס להשלכות הכלכליות של צעדים אלו (בקצרה אומר שניתן להשיג צמיחה כלכלית משמעותית על ידי ציפוף אוכלוסין) אבל ההשפעה על מחירי הדיור היא משמעותית מאוד.

קרקע, במה שנחשב היום אזורי ביקוש, חולקה ביד רחבה ובמחירים מגוחכים והמדינה לא דאגה לשמר עתודות קרקע לדורות הבאים. שיהיה ברור- אני לא בא בטענות כלפי מקבלי ההחלטות שבקושי ידעו איך לסיים את החודש ובטח לא הסתכלו 50 שנים קדימה אל העתיד. אבל צריך להבין שלהחלטות שהתקבלו אז יש השלכות מהותיות על ההווה שלנו.

אם תסתכלו אפילו על מרכז ת"א כיום, במקום שבו הקרקע היא היקרה ביותר במדינה, תראו המון בניינים בני 1 עד 3 קומות. אזורים שצריכים להיות בבנייה רוויה בעצם מאוכלסים בדלילות יחסית וחלק גדול מ"מלאי הדירות הפוטנציאלי" נמצא בפרויקטים של התחדשות עירונית. הבעיה היא שבנייה בהתחדשות עירונית היא יקרה בהרבה מבנייה בשטחים פתוחים. כמו כן בנייה רוויה יקרה יותר מבנייה צמודת קרקע ושתי סיבות אלו מעלות כיום את עלות הבניה ואת עלות הדיור.

אז יש פה סיבה כפולה להבדלי מחירי הדירות בין אז להיום- אז הקרקע הייתה זולה (מה שגרם לכך שלנו אין קרקע פנויה באיזורי הביקוש) והעובדה שהקרקע הייתה זולה גם גרמה להם לבנות בבנייה דלילה וזולה יותר.

כיום המדינה משקיעה מיליארדים בפינוי קרקעות באיזור המרכז (פינוי שדה דב, פינוי מחנות צבאיים, ניקוי הקרקע במתחם תעש ועוד) וכל זה עולה כסף ולוקח הרבה זמן.

כדי שלא נעשה את אותה טעות שעשו הורינו ונשאיר את הילדים שלנו בלי קרקעות בכלל צריך עכשיו לתכנן יותר טוב את תוואי השימוש בקרקע ולהתייחס אליה כמוצר במחסור, אפילו בפריפריה.

סבסוד דירות

בשנות ה-60 המדינה סיבסדה דירות לזוגות הצעירים. זה במיוחד בא לידי ביטוי בעזרה לקבל משכנתא במחיר טוב. המדינה עשתה טעות משמעותית ונתנה משכנתאות לא צמודות למדד המחירים. כאשר הגיעה האינפלציה הגבוהה ערך המשכנתאות נשחק לחלוטין והמדינה שגייסה חוב צמוד נשארה עם נכסים לא צמודים שערכם הפך לאפסי. את החוב הממשלתי שצברו בשנים ההן אנחנו משלמים מאז 1985 והוא מתבטא עד היום באיכות חינוך יותר נמוכה, בפחות שירותים ציבוריים וביותר מסים שאנחנו נדרשים לשלם.
כיום המדינה אינה מסבסדת דיור לזוגות הצעירים (לדעתי האישית זה טוב) וגם זה משפיע על הקושי לרכוש דירה.

סטנדרט בנייה

הבנייה בשנות ה-60 הייתה בסטנדרט הרבה יותר נמוך מהבנייה כיום. חלק מהגידול בסטנדרט נובע מההתקדמות הטכנולוגית ומשיפור באיכות החיים הכללית שלנו. ברור שנרצה היום דירות יותר איכותיות ממה שדרשו ההורים שלנו בזמנו. אך מעבר לכך יש פה בעיות קשות שצריך לשים לב אליהן. למשל העובדה שראשי ערים מתנגדים להקמת דירות קטנות בשטחם ולכן היום בונים דירות גדולות יותר. ובכלל העובדה שראשי ערים מתנגדים לבנייה של דירות בשטחם מעלה את מחירי הדירות (כתבתי על זה כאן).

אם אנחנו רוצים להוזיל את מחירי הדירות בנייה של דירות קטנות יותר תהיה התחלה מעולה.

לסיכום

ככל הנראה (שוב אני אומר שאין לי נתונים אז צריך להיזהר בהשוואות) היה קל הרבה יותר לזוגות צעירים בעבר לקנות דירה מאשר היום. יש מי שטוען שאם לא היינו מוציאים כל כך הרבה על החתונה וירח הדבש יכולנו לממן דירה (למשל). אבל גם בלי קשר לזה צריך להבין שהחלטות תכנוניות גרועות אפשרו לייצר דירות יחסית בזול בעבר וכיום החלטות אלו עולות לנו ביוקר. אנחנו מנסים גם לתקן את טעויות העבר וגם לא לעשות טעויות דומות לעתיד והתהליך הזה יוצר עלויות גבוהות לדיור בימינו.

ועל כל זאת צריך להוסיף את הריבית הנמוכה, את הבדלי המיסוי ואת הציפיות לעליית מחירים שגורמים כולם לעלייה מטורפת בביקוש לדירות.

אין פתרון קסם לבעיית מחירי הדיור בישראל. צריך מצד אחד לא להחמיר את המצב (ע"ע תכניות מע"מ 0 ומחיר למשתכן) ומצד שני לטפל בבעיות היסוד שגורמות לתהליכי התכנון והבנייה של דירה בישראל  לקחת 13.5 שנים בממוצע. טיפול שורש כזה לוקח זמן ולצערי הפוליטיקאים שלנו מחפשים פתרונות מהירים ולא מטפלים בבעיות השורש. כל עוד זה יימשך צריך נס כדי שהמחירים יתחילו ממש לרדת.