בעקבות פוסט על מצב המשק בשנת 1996 ובשנת 2016 התפתחו דיונים שלמים על מתודולוגיית ההשוואה. בקצרה עולות השאלות הבאות:

1. האם שכר ריאלי הוא השוואה טובה למצב על פני טווח של 20 שנים?
2. האם מדד המחירים לצרכן מייצג את עליות המחירים שהציבור חווה? במיוחד לאור העובדה שיש קשיים מתודולוגיים במדידת עלות הדיור [ועל זה בהמשך]
3. האם המדד "מספר משכורות הנדרשות לרכישת דירה" הוא מדד רלוונטי להשוואה. זאת במיוחד על רקע השינויים בגודל ואיכות הדירה והשינויים במשק בשנים הללו (מיסוי, שיעור ההשתתפות בכוח העבודה ועוד)

שלושת השאלות הללו הן שאלות טובות ואני שמח כשמתפתח דיון ער בדף הפייסבוק שלי. כל עוד הדיון נעשה בצורה מכובדת (לצערי זה לא תמיד המקרה) ומתבסס על נתונים ולא על סיסמאות (גם זה לא תמיד המקרה לצערי) אז אני בעצם משיג את המטרה לשמה הקמתי את הבלוג הזה ואת דף הפייסבוק והיא העלאת המודעות הציבורית לנושאים כלכליים ופיתוח שיח ציבורי איכותי.

אני רוצה לפתח את הדיון בשלושת השאלות הנדונות לעיל. כמו כן אני רוצה להודות לכל מי שחלק עלי וגרם לי להתעמק בחומר וללמוד כיצד הלמ"ס מחשבים את מדד מחירי הדיור.

מראש אומר שאף מדד בעולם הזה הוא לא מושלם. המטרה של מדדים ומודלים היא לפשט את העולם מתמונת מצב מורכבת מאוד לעולם שהוא (לרוב) דו ממדי ו"פשוט". לכן אנחנו לעולם לא נסתמך רק על מספר אחד ויחיד כדי לתאר את מצב המשק. יחד עם זאת הביקורת על מדדים שונים אינה הופכת אותם לחסרי משמעות ואינה אומרת שלא ניתן להסיק מהם כלום. אחרי שהבהרתי את זה בואו נענה על השאלות הפתוחות אחת אחת.

שכר ריאלי

השכר הריאלי מודד את השינויים בשכר הממוצע ובמדד המחירים. בפשטות ניתן לומר שהוא מודד מה הישראלי הממוצע יכול לקנות בסופר. אם נכנס קצת יותר לעומק נראה שהוא אינו מתייחס לעושר צבור, לציפיות בנוגע לעתיד, כמו כל ממוצע הוא מושפע בצורה חזקה יחסית מערכים קיצוניים (במקרה שלנו בעיקר משכר גבוה) והוא גם מושפע מגודל המדגם. נסתכל על כמה תרחישים אפשריים ונבין את מגבלות המדד.

אם מחר למשל נסגר מפעל בפריפריה ו-1000 עובדים בשכר מינימום מפוטרים השכר הממוצע במשק יעלה. זה כמובן התפתחות שלילית אך המדד מראה התפתחות חיובית.

אם מחר שכר הבנקאים ירד השכר הממוצע ירד גם. זאת התפתחות חיובית בעיני הרבה אנשים אך המדד יצביע על התפתחות שלילית.

ושוב אני אדגיש שחשוב להכיר את נקודות התורפה של כל מדד אך הן לא (בהכרח) מייצגות את חוזקו של המדד. צריך בין השאר גם לשאול את עצמנו האם השינויים הללו אכן קרו או שהם רק מצביעים על בעיות תיאורטיות במדד.

כאשר בוחנים את השינויים שבאמת קרו אנחנו רואים שהשינוי הגדול והמשמעותי ביותר שהתרחש הוא הגידול במספר האנשים העובדים במשק. כתבתי כבר בעבר שהגידול בשיעור ההשתתפות בכוח העבודה הוא כנראה השינוי המשמעותי ביותר בכלכלה שלנו בעשור האחרון. הגידול בשיעור ההשתתפות הכניס לשוק העבודה הרבה עובדים בשכר נמוך מהממוצע מה ש"משך" את הממוצע כלפי מטה. כלומר מצבו של האדם העובד השתפר יותר ב-20 השנים האחרונות מאשר השינוי בשכר הממוצע. לפי נתוני ביטוח לאומי השכר הריאלי הממוצע במשק עלה ב-38.2% משנת 2000 עד שנת 2014. לצערי אין נתונים רחבים יותר בביטוח הלאומי. בלמ"ס ניתן להשיג נתונים משנים קודמות ולפיהם השכר בין 96 ל-2000 עלה ב-14% נוספים ריאלית. לצערי צריך לקחת בערבון מוגבל את נתוני הלמ"ס ועל זה גם כן כתבתי כבר.

שימו לב גם שהשכר החציוני עלה בתקופה זאת ב-49.6% מה שאומר שהחציון עלה יותר מהר מהממוצע והפערים החברתיים קטנו.

עוד שינוי משמעותי שהמשק הישראלי עובר הוא הזדקנות האוכלוסיה. יש לזה הרבה צדדים בעייתים אבל בכל הנוגע לשכר זה דווקא חיובי כי השכר הולך ועולה (בממוצע) לאורך החיים ואדם עם יותר ניסיון ירוויח יותר. לכן מצבו של האדם העובד השתפר פחות ב-20 השנים האחרונות מאשר השיפור בשכר הריאלי.

השינוי המשמעותי האחרון הוא הירידה במס והגידול בהפרשות לפנסיה. הירידה במס הכנסה ובהפרשות לביטוח הלאומי הייתה בעיקר ל"מעמד הביניים" כשהמס על הכנסות גבוהות הוא עדיין גבוה מאוד בהשוואה בינלאומית כך שמעמד הביניים הרוויח בנטו עוד יותר מאשר בברוטו. כמו כן היה גידול בנקודות זיכוי שכל אחד מאיתנו מקבל ממס הכנסה (בעיקר להורים צעירים). במקביל גדלו מאוד ההפרשות שלנו לפנסיה מצד המעסיק כך שהתמורה לעבודה עלתה הרבה יותר ממה שמראים הגרפים של השכר הממוצע.

בסיכומו של דבר קשה להשוות את התופעות השונות בלי לעשות מחקר מעמיק יותר שלצערי אין לי זמן לעשות. להערכתי מצבו של האדם העובד השתפר יותר מאשר השיפור השכר הממוצע כך שהסתכלות על השכר הממוצע כמייצג למצב שלנו במדינה היא הסתכלות חסר לדעתי ומצבנו בוודאות השתפר ביחס ל-1996.

חישוב מדד המחירים לצרכן

מדד המחירים לצרכן מודד את עלותו של סל מוצרים ממוצע שכל משקי הבית בישראל רוכשים. כמובן שאין כמעט אף משק בית שרוכש בדיוק את סל המוצרים לצרכן אך זה מדגם שמייצג את הממוצע בדיוק כמו השכר הממוצע.

ההוצאה הגדולה ביותר בסל היא על דיור והיא מהווה רבע מההוצאות של משקי הבית. כאן צריך להבין כיצד מחושב מדד הדיור כדי להבין האם המדד הוא מייצג טוב או לא.

דבר ראשון ההוצאה על דיור מחולקת ל-3 הוצאות שונות. הגדולה מביניהן היא "שירותי דיור בבעלות הדיירים" שזאת אומרת שמתייחסים לאנשים שבבעלותם דירה כאילו הם משקיעים שקנו נכס (דירה) ושוכרים אותו מעצמם. החלק השני הוא שכר דירה והחלק השלישי הוא קטן ומתייחס לעלויות רכישת דירה כמו תיווך, שכר טרחה לעו"ד, ביטוח ועוד.

את העלות של שכר דירה ואת העלות (האלטרנטיבית) של שירותי דיור מנתחים באמצעות נתונים שנאספים על עלויות שכר דירה ברחבי הארץ בהתאם לגודל הדירה, מיקומה ואיכותה.

כלומר כמעט כל עלות הדיור נובעת מהעלות של שכר דירה (בין שבאמת משולם ובין שלא) ועד כמה שאני מבין לעלויות המשכנתה (ריבית והחזר קרן) אין השפעה ישירה על יוקר הדיור.

יש מספר עיוותים שמייד קופצים לעין. דבר ראשון החיסרון של המשכנתא הוא בעייתי כי מרבית מי שגר בדירה משלו, וזה מרבית האזרחים במדינת ישראל, משלם משכנתה. שנית בגלל שעלויות המשכנתה מאוד ירדו בשנים האחרונות. מכאן נובע שיוקר הדיור נמוך ממה שהלמ"ס מפרסם.

עוד בעיה נובעת מכך שהלמ"ס בוחן רק 85% מהעסקאות. אם ההשמטה של עסקאות הייתה מפוזרת בצורה אחידה זאת לא הייתה בעיה אבל נראה שבניגוד למה שהלמ"ס חושב (שההשמטה אחידה) הוא משמיט דווקא את העסקאות הזולות ביותר- ביניהן עסקאות בקיבוצים, עסקאות שבהן המוכר הוא חברה משכנת (עמידר וכו'), בנייה עצמית וקבוצות רכישה. גם לפי סעיף זה נראה שסך הכל יוקר הדיור בארץ נמוך יותר ממה שהלמ"ס מדווח.

בהערת אגב צריך לחשוב האם העובדה שהרבה דירות בדיור הציבורי נמכרו לבעליהן בעצם יצרה סוג של עליית מחירים בשוק. זה נשמע הגיוני אבל צריך לבחון את זה לעומק.

נקודה מאוד חשובה שצריך להכיר (ואני מודה שלא הכרתי אותה) היא שהלמס כן לוקח בחשבון את איכות הדירה ברגרסיה שהוא עורך. זאת הסיבה שבשנים 99 עד 2010 המחיר הממוצע עלה ב-55.5% והמחיר לפי הלמ"ס עלה "רק" ב-28.7% שזה ממש חצי מעליית המחיר שאנחנו רואים. כלומר אפשר להגיד שחצי מעליית המחיר נובעת מעלייה אמיתית במחיר וחצי נובעת משיפור באיכות הדירות.

לסיכום חלק זה עולות בעיני שתי טענות עיקריות. דבר ראשון ניתן להתלונן על כך שאין כבר בניה של דירות קטנות באיכות נמוכה ולכן מי שרוצה לרכוש דירה מוצא את עצמו חייב (לפעמים בעל כורחו) לשלם על איכות הרבה יותר גבוהה ממה שהוא עצמו היה מוכן להתפשר עליה. זאת לדעתי בעיה רצינית שצריך להפנות למקבלי ההחלטות.

טענה שניה היא שהמדד לא מייצג אמיתית את השינוי ברמת המחירים של הדיור ואני נוטה לקבל את הטענה הזאת. שוב צריך לזכור שהאיכות שאנחנו מקבלים היא הרבה יותר טובה ושיש בשוק אלטרנטיבות של דירות ישנות. צריך גם לזכור שמדידת האיכות של דירות הלמ"ס היא לא מושלמת והיא לא לוקחת בחשבון למשל אם הדירה באה עם חניה ועם מעלית.

גם נקודות אלו אם היו נמדדות היו לדעתי מראות שהאיכות מאוד השתפרה מה שהיה מוריד את העלייה במחירי הדיור (הצעה מעניינת לשר האוצר- תכלול את המידע הזה בקובץ הנתונים של הלמ"ס והעלייה במחירי הדיור תיעצר). סה"כ אני משוכנע שמצד אחד העלייה האמיתית במחירי הדירות (מנוכי איכות) הייתה נמוכה יותר ממה שהלמ"ס מפרסם.

מצד שני העלות לישראלי הממוצע עלתה יותר מאשר המדד מראה ולכן ההסתמכות על שכר ריאלי היא קצת יותר בעייתית ממה שחשבתי ואני מודה שצריך לנסות לחשב מדד של שכר ריאלי מנוכה עלויות דיור מלאות. אולי אף אעשה את זה בקרוב אם יהיה לי זמן אבל אני ממש אשמח אם מישהו אחר ייקח על עצמו את העבודה הזאת.

מספר משכורות שנדרשות לקניית דירה

הבעייתיות במדידת שינוי המחירים מביאה אותנו למדד הבא. זהו מדד פשטני אך מכאן גם נובע כוחו. המדד בודק את עלות הדירה הממוצעת לעומת שכר העבודה הממוצע ומחשב חישוב פשוט שעונה על השאלה כמה משכורות נדרשות על מנת לקנות דירה בישראל. השימוש במדד כזה הוא טוב ברוב הזמנים אך שוב בגלל התמורות שחלו במשק הישראלי אני חושב שלא נכון להשתמש בו כפשוטו בתקופה זאת. הדברים העיקריים שחלו בזמן זה (ואת כולם הסברתי בפירוט) הם:

• שיפור משמעותי באיכות הדירות בישראל
• עלייה משמעותית בכוח העבודה בישראל
• ירידה במיסוי הישיר על משקי הבית

ובכל זאת בואו נבדוק את המדד הזה. אז משרד הבינוי והשיכון מפרסם אותו ובקובץ הרשמי היחיד שהשגתי עולה שב-2009 נדרשו 116 משכורות על מנת לרכוש דירה וב- 2014 נדרשו 144 משכורות כדי לרכוש דירה. (עלייה של 24%)

אז רק חשוב לדעת שמשרד השיכון עשה טעות כשהוא השתמש בנתוני הלמ"ס על השכר הממוצע ולא בנתוני הביטוח הלאומי שהם מדויקים יותר. כאשר מכניסים את נתוני הביטוח הלאומי יוצא שעלות דירה עלתה מ-110 משכורות ל-136 משכורות (עלייה של 23%). אז כבר טוב לדעת שעלות דירה במשכורות היא נמוכה יותר ממה שחשבנו וגם העליה במספר המשכורות מעט נמוך ממה שחשבנו 🙂

שנית אני חושב שהמדד אינו מייצג בגלל התמורות שחלו בישראל. היה מעניין לנסות לחשב את הנטו של אזרח ישראל בשנת 2000 ואת הנטו היום לעומת מחירי הדירות בשתי התקופות ולראות בכמה באמת התייקר שוק הדיור ביחס למשכורת הממוצעת. מישהו מרים את הכפפה?