על השכר הריאלי, מדד המחירים לצרכן ועלות הדיור

בעקבות פוסט על מצב המשק בשנת 1996 ובשנת 2016 התפתחו דיונים שלמים על מתודולוגיית ההשוואה. בקצרה עולות השאלות הבאות:

  1. האם שכר ריאלי הוא השוואה טובה למצב על פני טווח של 20 שנים?
  2. האם מדד המחירים לצרכן מייצג את עליות המחירים שהציבור חווה? במיוחד לאור העובדה שיש קשיים מתודולוגיים במדידת עלות הדיור [ועל זה בהמשך]
  3. האם המדד "מספר משכורות הנדרשות לרכישת דירה" הוא מדד רלוונטי להשוואה. זאת במיוחד על רקע השינויים בגודל ואיכות הדירה והשינויים במשק בשנים הללו (מיסוי, שיעור ההשתתפות בכוח העבודה ועוד)

שלושת השאלות הללו הן שאלות טובות ואני שמח כשמתפתח דיון ער בדף הפייסבוק שלי. כל עוד הדיון נעשה בצורה מכובדת (לצערי זה לא תמיד המקרה) ומתבסס על נתונים ולא על סיסמאות (גם זה לא תמיד המקרה לצערי) אז אני בעצם משיג את המטרה לשמה הקמתי את הבלוג הזה ואת דף הפייסבוק והיא העלאת המודעות הציבורית לנושאים כלכליים ופיתוח שיח ציבורי איכותי.

אני רוצה לפתח את הדיון בשלושת השאלות הנדונות לעיל. כמו כן אני רוצה להודות לכל מי שחלק עלי וגרם לי להתעמק בחומר וללמוד כיצד הלמ"ס מחשבים את מדד מחירי הדיור.

מראש אומר שאף מדד בעולם הזה הוא לא מושלם. המטרה של מדדים ומודלים היא לפשט את העולם מתמונת מצב מורכבת מאוד לעולם שהוא (לרוב) דו ממדי ו"פשוט". לכן אנחנו לעולם לא נסתמך רק על מספר אחד ויחיד כדי לתאר את מצב המשק. יחד עם זאת הביקורת על מדדים שונים אינה הופכת אותם לחסרי משמעות ואינה אומרת שלא ניתן להסיק מהם כלום. אחרי שהבהרתי את זה בואו נענה על השאלות הפתוחות אחת אחת.

שכר ריאלי

השכר הריאלי מודד את השינויים בשכר הממוצע ובמדד המחירים. בפשטות ניתן לומר שהוא מודד מה הישראלי הממוצע יכול לקנות בסופר. אם נכנס קצת יותר לעומק נראה שהוא אינו מתייחס לעושר צבור, לציפיות בנוגע לעתיד, כמו כל ממוצע הוא מושפע בצורה חזקה יחסית מערכים קיצוניים (במקרה שלנו בעיקר משכר גבוה) והוא גם מושפע מגודל המדגם. נסתכל על כמה תרחישים אפשריים ונבין את מגבלות המדד.

אם מחר למשל נסגר מפעל בפריפריה ו-1000 עובדים בשכר מינימום מפוטרים השכר הממוצע במשק יעלה. זה כמובן התפתחות שלילית אך המדד מראה התפתחות חיובית.

אם מחר שכר הבנקאים ירד השכר הממוצע ירד גם. זאת התפתחות חיובית בעיני הרבה אנשים אך המדד יצביע על התפתחות שלילית.

ושוב אני אדגיש שחשוב להכיר את נקודות התורפה של כל מדד אך הן לא (בהכרח) מייצגות את חוזקו של המדד. צריך בין השאר גם לשאול את עצמנו האם השינויים הללו אכן קרו או שהם רק מצביעים על בעיות תיאורטיות במדד.

כאשר בוחנים את השינויים שבאמת קרו אנחנו רואים שהשינוי הגדול והמשמעותי ביותר שהתרחש הוא הגידול במספר האנשים העובדים במשק. כתבתי כבר בעבר שהגידול בשיעור ההשתתפות בכוח העבודה הוא כנראה השינוי המשמעותי ביותר בכלכלה שלנו בעשור האחרון. הגידול בשיעור ההשתתפות הכניס לשוק העבודה הרבה עובדים בשכר נמוך מהממוצע מה ש"משך" את הממוצע כלפי מטה. כלומר מצבו של האדם העובד השתפר יותר ב-20 השנים האחרונות מאשר השינוי בשכר הממוצע. לפי נתוני ביטוח לאומי השכר הריאלי הממוצע במשק עלה ב-38.2% משנת 2000 עד שנת 2014. לצערי אין נתונים רחבים יותר בביטוח הלאומי. בלמ"ס ניתן להשיג נתונים משנים קודמות ולפיהם השכר בין 96 ל-2000 עלה ב-14% נוספים ריאלית. לצערי צריך לקחת בערבון מוגבל את נתוני הלמ"ס ועל זה גם כן כתבתי כבר.

שימו לב גם שהשכר החציוני עלה בתקופה זאת ב-49.6% מה שאומר שהחציון עלה יותר מהר מהממוצע והפערים החברתיים קטנו.

עוד שינוי משמעותי שהמשק הישראלי עובר הוא הזדקנות האוכלוסיה. יש לזה הרבה צדדים בעייתים אבל בכל הנוגע לשכר זה דווקא חיובי כי השכר הולך ועולה (בממוצע) לאורך החיים ואדם עם יותר ניסיון ירוויח יותר. לכן מצבו של האדם העובד השתפר פחות ב-20 השנים האחרונות מאשר השיפור בשכר הריאלי.

השינוי המשמעותי האחרון הוא הירידה במס והגידול בהפרשות לפנסיה. הירידה במס הכנסה ובהפרשות לביטוח הלאומי הייתה בעיקר ל"מעמד הביניים" כשהמס על הכנסות גבוהות הוא עדיין גבוה מאוד בהשוואה בינלאומית כך שמעמד הביניים הרוויח בנטו עוד יותר מאשר בברוטו. כמו כן היה גידול בנקודות זיכוי שכל אחד מאיתנו מקבל ממס הכנסה (בעיקר להורים צעירים). במקביל גדלו מאוד ההפרשות שלנו לפנסיה מצד המעסיק כך שהתמורה לעבודה עלתה הרבה יותר ממה שמראים הגרפים של השכר הממוצע.

בסיכומו של דבר קשה להשוות את התופעות השונות בלי לעשות מחקר מעמיק יותר שלצערי אין לי זמן לעשות. להערכתי מצבו של האדם העובד השתפר יותר מאשר השיפור השכר הממוצע כך שהסתכלות על השכר הממוצע כמייצג למצב שלנו במדינה היא הסתכלות חסר לדעתי ומצבנו בוודאות השתפר ביחס ל-1996.

חישוב מדד המחירים לצרכן

מדד המחירים לצרכן מודד את עלותו של סל מוצרים ממוצע שכל משקי הבית בישראל רוכשים. כמובן שאין כמעט אף משק בית שרוכש בדיוק את סל המוצרים לצרכן אך זה מדגם שמייצג את הממוצע בדיוק כמו השכר הממוצע.

ההוצאה הגדולה ביותר בסל היא על דיור והיא מהווה רבע מההוצאות של משקי הבית. כאן צריך להבין כיצד מחושב מדד הדיור כדי להבין האם המדד הוא מייצג טוב או לא.

דבר ראשון ההוצאה על דיור מחולקת ל-3 הוצאות שונות. הגדולה מביניהן היא "שירותי דיור בבעלות הדיירים" שזאת אומרת שמתייחסים לאנשים שבבעלותם דירה כאילו הם משקיעים שקנו נכס (דירה) ושוכרים אותו מעצמם. החלק השני הוא שכר דירה והחלק השלישי הוא קטן ומתייחס לעלויות רכישת דירה כמו תיווך, שכר טרחה לעו"ד, ביטוח ועוד.

את העלות של שכר דירה ואת העלות (האלטרנטיבית) של שירותי דיור מנתחים באמצעות נתונים שנאספים על עלויות שכר דירה ברחבי הארץ בהתאם לגודל הדירה, מיקומה ואיכותה.

כלומר כמעט כל עלות הדיור נובעת מהעלות של שכר דירה (בין שבאמת משולם ובין שלא) ועד כמה שאני מבין לעלויות המשכנתה (ריבית והחזר קרן) אין השפעה ישירה על יוקר הדיור.

יש מספר עיוותים שמייד קופצים לעין. דבר ראשון החיסרון של המשכנתא הוא בעייתי כי מרבית מי שגר בדירה משלו, וזה מרבית האזרחים במדינת ישראל, משלם משכנתה. שנית בגלל שעלויות המשכנתה מאוד ירדו בשנים האחרונות. מכאן נובע שיוקר הדיור נמוך ממה שהלמ"ס מפרסם.

עוד בעיה נובעת מכך שהלמ"ס בוחן רק 85% מהעסקאות. אם ההשמטה של עסקאות הייתה מפוזרת בצורה אחידה זאת לא הייתה בעיה אבל נראה שבניגוד למה שהלמ"ס חושב (שההשמטה אחידה) הוא משמיט דווקא את העסקאות הזולות ביותר- ביניהן עסקאות בקיבוצים, עסקאות שבהן המוכר הוא חברה משכנת (עמידר וכו'), בנייה עצמית וקבוצות רכישה. גם לפי סעיף זה נראה שסך הכל יוקר הדיור בארץ נמוך יותר ממה שהלמ"ס מדווח.

בהערת אגב צריך לחשוב האם העובדה שהרבה דירות בדיור הציבורי נמכרו לבעליהן בעצם יצרה סוג של עליית מחירים בשוק. זה נשמע הגיוני אבל צריך לבחון את זה לעומק.

נקודה מאוד חשובה שצריך להכיר (ואני מודה שלא הכרתי אותה) היא שהלמס כן לוקח בחשבון את איכות הדירה ברגרסיה שהוא עורך. זאת הסיבה שבשנים 99 עד 2010 המחיר הממוצע עלה ב-55.5% והמחיר לפי הלמ"ס עלה "רק" ב-28.7% שזה ממש חצי מעליית המחיר שאנחנו רואים. כלומר אפשר להגיד שחצי מעליית המחיר נובעת מעלייה אמיתית במחיר וחצי נובעת משיפור באיכות הדירות.

לסיכום חלק זה עולות בעיני שתי טענות עיקריות. דבר ראשון ניתן להתלונן על כך שאין כבר בניה של דירות קטנות באיכות נמוכה ולכן מי שרוצה לרכוש דירה מוצא את עצמו חייב (לפעמים בעל כורחו) לשלם על איכות הרבה יותר גבוהה ממה שהוא עצמו היה מוכן להתפשר עליה. זאת לדעתי בעיה רצינית שצריך להפנות למקבלי ההחלטות.

טענה שניה היא שהמדד לא מייצג אמיתית את השינוי ברמת המחירים של הדיור ואני נוטה לקבל את הטענה הזאת. שוב צריך לזכור שהאיכות שאנחנו מקבלים היא הרבה יותר טובה ושיש בשוק אלטרנטיבות של דירות ישנות. צריך גם לזכור שמדידת האיכות של דירות הלמ"ס היא לא מושלמת והיא לא לוקחת בחשבון למשל אם הדירה באה עם חניה ועם מעלית.

גם נקודות אלו אם היו נמדדות היו לדעתי מראות שהאיכות מאוד השתפרה מה שהיה מוריד את העלייה במחירי הדיור (הצעה מעניינת לשר האוצר- תכלול את המידע הזה בקובץ הנתונים של הלמ"ס והעלייה במחירי הדיור תיעצר). סה"כ אני משוכנע שמצד אחד העלייה האמיתית במחירי הדירות (מנוכי איכות) הייתה נמוכה יותר ממה שהלמ"ס מפרסם.

מצד שני העלות לישראלי הממוצע עלתה יותר מאשר המדד מראה ולכן ההסתמכות על שכר ריאלי היא קצת יותר בעייתית ממה שחשבתי ואני מודה שצריך לנסות לחשב מדד של שכר ריאלי מנוכה עלויות דיור מלאות. אולי אף אעשה את זה בקרוב אם יהיה לי זמן אבל אני ממש אשמח אם מישהו אחר ייקח על עצמו את העבודה הזאת.

מספר משכורות שנדרשות לקניית דירה

הבעייתיות במדידת שינוי המחירים מביאה אותנו למדד הבא. זהו מדד פשטני אך מכאן גם נובע כוחו. המדד בודק את עלות הדירה הממוצעת לעומת שכר העבודה הממוצע ומחשב חישוב פשוט שעונה על השאלה כמה משכורות נדרשות על מנת לקנות דירה בישראל. השימוש במדד כזה הוא טוב ברוב הזמנים אך שוב בגלל התמורות שחלו במשק הישראלי אני חושב שלא נכון להשתמש בו כפשוטו בתקופה זאת. הדברים העיקריים שחלו בזמן זה (ואת כולם הסברתי בפירוט) הם:

  • שיפור משמעותי באיכות הדירות בישראל
  • עלייה משמעותית בכוח העבודה בישראל
  • ירידה במיסוי הישיר על משקי הבית

ובכל זאת בואו נבדוק את המדד הזה. אז משרד הבינוי והשיכון מפרסם אותו ובקובץ הרשמי היחיד שהשגתי עולה שב-2009 נדרשו 116 משכורות על מנת לרכוש דירה וב- 2014 נדרשו 144 משכורות כדי לרכוש דירה. (עלייה של 24%)

אז רק חשוב לדעת שמשרד השיכון עשה טעות כשהוא השתמש בנתוני הלמ"ס על השכר הממוצע ולא בנתוני הביטוח הלאומי שהם מדויקים יותר. כאשר מכניסים את נתוני הביטוח הלאומי יוצא שעלות דירה עלתה מ-110 משכורות ל-136 משכורות (עלייה של 23%). אז כבר טוב לדעת שעלות דירה במשכורות היא נמוכה יותר ממה שחשבנו וגם העליה במספר המשכורות מעט נמוך ממה שחשבנו 🙂

שנית אני חושב שהמדד אינו מייצג בגלל התמורות שחלו בישראל. היה מעניין לנסות לחשב את הנטו של אזרח ישראל בשנת 2000 ואת הנטו היום לעומת מחירי הדירות בשתי התקופות ולראות בכמה באמת התייקר שוק הדיור ביחס למשכורת הממוצעת. מישהו מרים את הכפפה?

 

עוד פוסט על מחירי הדיור- על ההבדלים בעלות הדיור בין ימינו ושנות ה-60

הייתי השבוע ברוטשילד בהרצאה מצוינת על שוק הדיור בישראל. אחת הנוכחות בקהל שאלה מדוע בשנות ה-60 זוגות צעירים יכלו לרכוש דירה כל כך בקלות וכיום המצב כל כך קשה.

יש לזה כמה תשובות אבל לפני כן אני רוצה לומר שזה לא הכי מדויק.

כבר עמדתי (כאן) על הבעייתיות במדידת עלות הדירה במספר משכורות. בקצרה אומר שהמספר הזה עלה בשנים האחרונות כי השכר נשאר תקוע זמן רב עקב הצטרפות מסיבית של אנשים לשוק העבודה. זאת התפתחות חיובית שמתוארת במדד הזה כהתפתחות שלילית שכביכול "הקשתה" על מעמד הביניים לרכוש דירה אך רק כביכול.

בנוסף אנחנו עדים לתהליך עיור מאוד מסיבי בארץ ובעולם. תהליך העיור גורם בין השאר לעלייה במחירי הדירות הממוצעות מכיוון שדירה בעיר עולה (בממוצע) יותר מדירה בכפר. ניתן לראות שמחירי הדיור עולים במרבית המדינות והעיור זאת אחת הסיבות לכך. (נתוני OECD זמינים כאן)

כלומר כשאנשים משווים את המצב היום ואת המצב בשנות ה-60 הם לא משווים תפוחים לתפוחים אלא שני דברים שונים לגמרי וצריך לקחת את זה בחשבון.
יחד עם זאת (ולמרות שאין לי נתונים) נראה שבטוח לומר שאכן היה קל יותר לזוג צעיר לרכוש דירה בשנות ה-60 וה-70 מאשר כיום. כאמור יש לכך מספר סיבות.

התנגדויות לבנייה

בזמנו היכולת של תושבים או של גופים אזרחיים להתנגד לתכניות בנייה היו פחותות. בכלל לא התייחסו לנושאים כגון איכות הסביבה או השפעה של תכניות בנייה על אנשים שנפגעים מהן. היו לזה יתרונות עצומים של קיצור הבירוקרטיה. מצד שני היו לזה עלויות של פגיעה באנשים רבים ובנושאים שכיום חשובים לנו כגון שטחים פתוחים ושימור מגוון ביולוגי. התנגדויות של תושבים ושל גופים אזרחיים לתהליכי בנייה הן דבר מוצדק בחברה דמוקרטית. אבל חייבים לשאול את עצמנו אם המצב הנוכחי הוא הגיוני או שהוא עבר את נקודת האופטימום. ניתן כיום להגיש אלפי עתירות ולעכב פרויקטים בשנים רבות גם כאשר הפרויקט עומד בכל התב"עות ודרישות התכנון. (סתם דוגמה מהשבוע)

חלוקת קרקעות מסיבית

עם קום המדינה (ולמעשה עד היום במידה מסוימת) שלטה במקבלי ההחלטות תחושת הצורך לתפוס אדמות כדי לקבע את תביעתנו לארץ הזאת. אחת ההשפעות לכך הייתה הקמת יישובים מיותרים המבוססים על בנייה צמודת קרקע במקום לצופף את האוכלוסייה. לא אכנס להשלכות הכלכליות של צעדים אלו (בקצרה אומר שניתן להשיג צמיחה כלכלית משמעותית על ידי ציפוף אוכלוסין) אבל ההשפעה על מחירי הדיור היא משמעותית מאוד.

קרקע, במה שנחשב היום אזורי ביקוש, חולקה ביד רחבה ובמחירים מגוחכים והמדינה לא דאגה לשמר עתודות קרקע לדורות הבאים. שיהיה ברור- אני לא בא בטענות כלפי מקבלי ההחלטות שבקושי ידעו איך לסיים את החודש ובטח לא הסתכלו 50 שנים קדימה אל העתיד. אבל צריך להבין שלהחלטות שהתקבלו אז יש השלכות מהותיות על ההווה שלנו.

אם תסתכלו אפילו על מרכז ת"א כיום, במקום שבו הקרקע היא היקרה ביותר במדינה, תראו המון בניינים בני 1 עד 3 קומות. אזורים שצריכים להיות בבנייה רוויה בעצם מאוכלסים בדלילות יחסית וחלק גדול מ"מלאי הדירות הפוטנציאלי" נמצא בפרויקטים של התחדשות עירונית. הבעיה היא שבנייה בהתחדשות עירונית היא יקרה בהרבה מבנייה בשטחים פתוחים. כמו כן בנייה רוויה יקרה יותר מבנייה צמודת קרקע ושתי סיבות אלו מעלות כיום את עלות הבניה ואת עלות הדיור.

אז יש פה סיבה כפולה להבדלי מחירי הדירות בין אז להיום- אז הקרקע הייתה זולה (מה שגרם לכך שלנו אין קרקע פנויה באיזורי הביקוש) והעובדה שהקרקע הייתה זולה גם גרמה להם לבנות בבנייה דלילה וזולה יותר.

כיום המדינה משקיעה מיליארדים בפינוי קרקעות באיזור המרכז (פינוי שדה דב, פינוי מחנות צבאיים, ניקוי הקרקע במתחם תעש ועוד) וכל זה עולה כסף ולוקח הרבה זמן.

כדי שלא נעשה את אותה טעות שעשו הורינו ונשאיר את הילדים שלנו בלי קרקעות בכלל צריך עכשיו לתכנן יותר טוב את תוואי השימוש בקרקע ולהתייחס אליה כמוצר במחסור, אפילו בפריפריה.

סבסוד דירות

בשנות ה-60 המדינה סיבסדה דירות לזוגות הצעירים. זה במיוחד בא לידי ביטוי בעזרה לקבל משכנתא במחיר טוב. המדינה עשתה טעות משמעותית ונתנה משכנתאות לא צמודות למדד המחירים. כאשר הגיעה האינפלציה הגבוהה ערך המשכנתאות נשחק לחלוטין והמדינה שגייסה חוב צמוד נשארה עם נכסים לא צמודים שערכם הפך לאפסי. את החוב הממשלתי שצברו בשנים ההן אנחנו משלמים מאז 1985 והוא מתבטא עד היום באיכות חינוך יותר נמוכה, בפחות שירותים ציבוריים וביותר מסים שאנחנו נדרשים לשלם.
כיום המדינה אינה מסבסדת דיור לזוגות הצעירים (לדעתי האישית זה טוב) וגם זה משפיע על הקושי לרכוש דירה.

סטנדרט בנייה

הבנייה בשנות ה-60 הייתה בסטנדרט הרבה יותר נמוך מהבנייה כיום. חלק מהגידול בסטנדרט נובע מההתקדמות הטכנולוגית ומשיפור באיכות החיים הכללית שלנו. ברור שנרצה היום דירות יותר איכותיות ממה שדרשו ההורים שלנו בזמנו. אך מעבר לכך יש פה בעיות קשות שצריך לשים לב אליהן. למשל העובדה שראשי ערים מתנגדים להקמת דירות קטנות בשטחם ולכן היום בונים דירות גדולות יותר. ובכלל העובדה שראשי ערים מתנגדים לבנייה של דירות בשטחם מעלה את מחירי הדירות (כתבתי על זה כאן).

אם אנחנו רוצים להוזיל את מחירי הדירות בנייה של דירות קטנות יותר תהיה התחלה מעולה.

לסיכום

ככל הנראה (שוב אני אומר שאין לי נתונים אז צריך להיזהר בהשוואות) היה קל הרבה יותר לזוגות צעירים בעבר לקנות דירה מאשר היום. יש מי שטוען שאם לא היינו מוציאים כל כך הרבה על החתונה וירח הדבש יכולנו לממן דירה (למשל). אבל גם בלי קשר לזה צריך להבין שהחלטות תכנוניות גרועות אפשרו לייצר דירות יחסית בזול בעבר וכיום החלטות אלו עולות לנו ביוקר. אנחנו מנסים גם לתקן את טעויות העבר וגם לא לעשות טעויות דומות לעתיד והתהליך הזה יוצר עלויות גבוהות לדיור בימינו.

ועל כל זאת צריך להוסיף את הריבית הנמוכה, את הבדלי המיסוי ואת הציפיות לעליית מחירים שגורמים כולם לעלייה מטורפת בביקוש לדירות.

אין פתרון קסם לבעיית מחירי הדיור בישראל. צריך מצד אחד לא להחמיר את המצב (ע"ע תכניות מע"מ 0 ומחיר למשתכן) ומצד שני לטפל בבעיות היסוד שגורמות לתהליכי התכנון והבנייה של דירה בישראל  לקחת 13.5 שנים בממוצע. טיפול שורש כזה לוקח זמן ולצערי הפוליטיקאים שלנו מחפשים פתרונות מהירים ולא מטפלים בבעיות השורש. כל עוד זה יימשך צריך נס כדי שהמחירים יתחילו ממש לרדת.

על משבר הדיור והצעדים ש(לא) יפתרו אותו

"מַיִם רַבִּים, לֹא יוּכְלוּ לְכַבּוֹת אֶת-הָאַהֲבָה, וּנְהָרוֹת, לֹא יִשְׁטְפוּהָ"(שיר השירים, פרק ח).

את הפסוק לעיל כתב על פי המסורת שלמה המלך, החכם באדם. תשנו את המילה "האהבה" ב"משבר הדיור" ותקבלו משפט של ציניקן עכשווי שיהיה נכון באותה מידה.

מה לא נאמר על משבר הדיור? נראה שכל המומחים כבר כתבו עליו, הסבירו כיצד צריך להתמודד איתו ועדיין המחירים ממשיכים רק לעלות. זאת הממשלה השלישית ברציפות ששמה את מחירי הדיור בראש סדר העדיפויות שלה ועדיין המחירים ממשיכים רק לעלות.

אני לא אתיימר להציע פיתרון כולל למשבר הדיור בפוסט אחד. מן הסתם נדרשים שורה ארוכה של צעדים, הן בצד ההיצע והן בצד הביקוש כמו גם סבלנות, כדי להוריד את מחירי הדיור. אני גם לא חושב שיש לי הרבה לחדש בנושא ובכל זאת אנסה לתת זווית הסתכלות שונה. יש שלוש סיבות לעליית מחירי הדיור. הראשונה היא הריבית הנמוכה, השנייה היא בעיות בצד ההיצע והשלישית היא בעיות בצד הביקוש. את שלושת הבעיות ניתן לפתור בעיקרון אך הפיתרונות לא פשוטים או בעלי עלות אלטרנטיבית גבוהה. מכיוון שהפוליטיקאים מחפשים פתרונות פשוטים הם פונים אל המניעים הפסיכולוגיים לעליית המחירים, שגם עליהם אתעכב בסוף.
הנקודה המעניינת היא שהפתרונות ידועים. רק שהם מסובכים, מלאים בצעדים טכניים ולא פופולרים ודורשים זמן.

אם ניתן לסכם את משבר הדיור במשפט אומר שהוא משבר שבו המנהיגים לא עושים את מה שצריך לעשות אלא את מה שנראה לציבור שצריך לעשות. כל עוד נמשיך ככה ספק אם המשבר יפסק.

הריבית

בראש ובראשונה עליית מחירי הדיור נובעת מירידת הריבית. כאשר הריבית יורדת ערך כל הנכסים עולה. זה נכון לגבי מניות, לגבי איגרות חוב, לגבי חברות עסקיות וגם לגבי נכסי נדל"ן ודירות. בשנים האחרונות ירדה הריבית, בארץ ובעולם, בצורה דרסטית ונמצאת כיום בשפל היסטורי. ניתן תיאורטית להעלות את הריבית ובצורה כזאת להוביל להפחתת מחירי הדיור. בנק ישראל נמנע מצעד זה מפני שהוא יוביל כמעט בוודאות למיתון ולאבטלה. בנוסף צעד כזה, במנותק מהתפתחות הריביות בעולם, יוביל לזרימת הון ספוקלנטי לארץ שיפגע בשער החליפין ולכן ביצוא הישראלי.
למעשה ניתן לומר שאין לנו השפעה על הריבית. כאשר הריביות בעולם יעלו גם הריבית בארץ תעלה ועד אז היא תשאר אפסית. לא מכאן תבוא ישועתנו.

צד ההיצע

גם ללא ירידת הריבית היינו מצפים לעליית מחירי הדיור הנובעת ממחסור בדירות. דוח בנק ישראל לשנת 2013 (זמין כאן) מנתח בצורה מפורטת את המחסור בדירות והקושי למלא מחסור זה. לניתוח יותר עכשווי ראו כאן.
הקושי העיקרי של הממשלה למלא את המחסור נובע מתקופת הזמן הארוכה לתכנון ובנייה של דירה בישראל. על פי בנק ישראל "מהשלבים הראשונים של היזמות ועד לגמר הבנייה חולפות אפוא כ-13 שנים, 11 מתוכן מוקדשות להוצאת אישור בנייה". כל עוד לוקח כל כך הרבה זמן לקבל אישור בנייה לא נצליח להדביק את המחסור בדירות.
הממשלה פעלה בשנים האחרונות וממשיכה לפעול לשיפור המצב הזה. מרבית הצעדים החיוביים שהממשלה נקטה נוגעים לשיפור ההליך התכנוני. בין השאר הממשלה יוזמת הסכמי גג עם הרשויות המקומיות ומקדמת פרוייקטים של פינוי-בינוי. יוזמות אלו הן חיוביות אך הן נדרשות מכיוון שהממשלה לא הסדירה את התמריצים בשוק כראוי ולכן הרשויות המקומיות הן אחד הגורמים המעכבים בנייה בשטחן במקום להוות גורם ממריץ (כתבתי על זה כאן).
לסיכום צד זה- הממשלה עושה צעדים חיוביים בנושא אבל לא מטפלת בכל הבעיות מן השורש. עד שלא תועלה משמעותית היעילות במערכת התכנון (הממשלתית) ועד שלא תיפתר בעיית התמריצים של הרשויות המקומיות, ההתקדמות בצד זה תימשך בעצלתיים.

צד הביקוש

אם בצד ההיצע הממשלה פועלת בכיוון הנכון בצד הביקוש היא עושה ברדק אחד שלם. הסיבה היא שהממשלה מבולבלת- היא לא יודעת מה היא רוצה בשוק הדיור ולכן המדיניות שלה היא לא קוהרנטית. מצד אחד הממשלה רוצה לאפשר ל"זוגות הצעירים", כלומר אנשים שמעולם לא רכשו דירה, לקנות את דירתם הראשונה ולהקים בית בישראל. נשמע מעולה על הנייר. אבל אז הממשלה נזכרת שגם "משפרי הדיור" הם זוגות צעירים שצריך לדאוג להם. לכן הממשלה מכריזה מלחמה על המשקיעים הרעים שמעלים את המחירים בשוק. אבל אז היא נזכרת שהמשקיעים הם אלו שמשכירים דירות לזוגות הצעירים שעדיין לא רכשו דירה. והרי לא כולם יכולים לרכוש דירה. וחוץ מזה המשקיעים הם ברובם ממעמד הביניים שרק רוצה הכנסה סולידית בשעה ששוקי ההון סוערים (השקעה בנדל"ן היא לא סולידית אבל זה דיון אחר לגמרי). בשלב הזה הממשלה כבר לגמרי לא יודעת מה היא רוצה ומנסה לתת תמריצי מס כאלו ואחרים (מס שבח, פטור ממס הכנסה על שכירות וכו') אבל בבילבולה היא יוצרת תמריצים מעוותים שרק דוחפים את מחירי הדיור מעלה (ראו כאן לניתוח מעמיק בנושא).

לסיכום צד זה אומר כי הממשלה צריכה תחילה להחליט איך היא רוצה ששוק הדיור יראה. האם כולנו צריכים להיות בעלים של דירות? האם רובנו אמורים להיות שוכרים כל חיינו? אילו הגנות נדרשים לקבל השוכרים ואילו המשכירים? שאלות אלו מעולם לא נענו על ידי הממשלה ולכן מדיניותה היא תזזיתית. לאחר שהממשלה תחליט על יעדיה היא תצטרך להתאים את מדיניות המס המסורבלת שלה. זה נראה חזון למועד.

גורמים פסיכולוגים

אתחיל חלק זה ואומר שגורמים פסיכולוגיים הם מאוד משמעותיים בכלכלה. אבל פה הם משמעותיים שבעתיים מכיוון שמשבר הדיור הפך לקלף פוליטי לוהט. עם כל הכבוד להסכמי גג, ועדות תכנון מחוזיות ותיקונים למס שבח, לך תסביר לציבור שצעדים אלו הם שהורידו את מחירי הדיור. הפוליטיקאי התורן מחפש ליזום תוכנית חדשנית ופשוטה להבנה עליה יוכל לקחת קרדיט. כך הייתה תוכנית מע"מ אפס של לפיד וכך תוכנית מחיר למשתכן של כחלון. בהערת שוליים אומר שהתוכנית של כחלון טובה הרבה יותר מהתוכנית של לפיד. אבל עדיין לטעמי היא תוכנית רעה.

ההשפעה של שתי התוכניות היא לא דרך צד ההיצע או צד הביקוש אלא בצורה מתמטית לחלוטין. שתי התוכניות מורידות באופן מלאכותי את מחירי הדירות הנמכרות מקבלן על ידי ויתור המדינה על המיסים להן היא זכאית. בצורה כזאת "יורד" המחיר הממוצע של דירה ונוצר הרושם שמחירי הדירות הפסיקו לעלות. אם הרושם הזה יכה שורש אנשים יפסיקו לקנות דירות כהשקעה ואז מחירי הדיור באמת יתחילו לרדת. אגב, אפשר לחשוב על תוכנית חלופית- השמאי הממשלתי יכול פשוט לשקר ולומר שמחירי הדירות הפסיקו לעלות. התוכנית הזאת בעייתית אבל א' ממילא הממשלה משקרת לנו כי התוכניות שלה משנות סטטיסטיקה ולא את המציאות ו-ב' זה יהיה הרבה יותר זול!
התוכנית של כחלון יכולה לעבוד, רק צריך לשים לב שבדרך היא עולה לנו מיליארדים ומהווה מכשיר התעשרות מהיר לבעלי המזל שיהיו זכאים להנחות על הדירות שלהם. אותם בעלי מזל יכולים למכור את הדירות שלהם בשוק המשני (דירות יד שנייה) במחיר שוק הגבוה במאות אלפי ש"ח מהמחיר שהם שילמו. התוכנית לא מגדילה את ההיצע ולא מפחיתה את הביקוש ולכן אין לה השפעה אמיתית על השוק מעבר לפסיכולוגיה.

לסיכום- משבר הדיור הוא דוגמא למשבר שנוצר בשוק שכולו תכנון וביצוע ממשלתי. דווקא את החלק שהממשלה צריכה לבצע, רגולציה, היא לא מבצעת בשוק הזה.
היה עדיף לו הממשלה הייתה מטפלת בתמריצים של ראשי הרשויות כך שהם יתחרו על הגדלת מספר התושבים בערים שלהם והיא במקום לתכנן כל כך הרבה, הייתה דואגת לרגולציה מתאימה.

הלוואי שמשבר הדיור היה משמש כדוגמא לחוסר היעילות בתכנון ממשלתי אבסולוטי. בצורה מוזרה הוא דווקא מחזק את הקולות הדורשים עוד התערבות ממשלתית. כשזה המצב לא ברור איך אם בכלל ניתן לפתור את משבר הדיור.

על אי שוויון בישראל ובעולם

בשנים האחרונות גבר מאוד השיח הציבורי על נושא האי שוויון בישראל בפרט ובעולם בכלל. סיסמאות כגון "העם דורש צדק חברתי" ו"אנחנו ה-99%" נשמעות מכל עבר. פוליטיקאים ואנשי חברה ממהרים לקפוץ על העגלה ומדברים על חשש לדמוקרטיה, על קשרי הון-שלטון ומה לא.

בשיח הציבורי המבורך הזה חסר רק דבר אחד- נתונים שתומכים בטענות. הנתונים הכלכליים אינם מצביעים על עלייה באי שוויון אלא על ירידה חדה באי שוויון בעשורים האחרונים. כן כן, קראתם נכון- האי שוויון נמצא במגמת ירידה (חדה!).

אז איך זה שבעיתונים מופיעות כתבות ונתונים סטטיסטיים שמראים שהפערים החברתיים נמצאים במגמת עלייה? זה פשוט מאוד- המחקרים והנתונים הללו מתמקדים בחלק קטן של התמונה ולא בתמונה הגדולה.

המחקר המשמעותי ביותר בתחום האי שוויון שאני מכיר הוא של הכלכלן הצרפתי תומאס פיקטי אשר בוחן נתונים על התפלגות הכנסות ועושר ב-30 מדינות שונות לאורך עשרות ואף מאות שנים ומראה שהאי שוויון שיש כיום במדינות המערב חזר לרמתו מסוף המאה ה-19, תקופה בה אריסטוקרטים מעטים שלטו על איכרים ופועלים רבים.

גם מחקר זה (שהוא מצויין בפני עצמו) מפספס את התמונה הגדולה באמת. התמונה הגדולה נקראת גלובליזציה.

אנחנו נוטים לחשוב על העולם המערבי בתור "העולם הגדול" אך למעשה באותן מדינות שמרכיבות את העולם המערבי (אירופה, צפון אמריקה, אוסטרליה וניו זילנד) חיים בערך מיליארד אנשים בעוד בעולם כולו חיים כ-7 מיליארד אנשים. כלומר רק כשביעית מהאנשים (14%) מתגוררים בעולם המערבי. חשוב לציין שבהודו לבדה חיים כ-1.27 מיליארד אנשים ובסין חיים כ-1.37 מיליארד אנשים. כלומר כל אחת ממדינות אלו לבדה יותר גדולה מכל העולם המערבי ביחד.

על מנת להבין כיצד האי שוויון פועל בעולם צריך להתבונן בעולם כולו. וכאן אנחנו מגלים תמונה מעניינת. בסין ובהודו, שכל אחת מהן בפני עצמה יותר גדולה מהעולם המערבי כולו, מתחוללת ב-30 השנים האחרונות מהפכה כמותה העולם לא ראה. קצב הצמיחה בסין עמד ב-30 השנים האחרונות על 10% בשנה. זה אומר שהכלכלה הסינית הכפילה את גודלה כל 7 שנים בערך וסה"כ גדלה פי 17.5 מתחילת שנות ה-80. בהודו הצמיחה קצת יותר נמוכה, "רק" כ-6% בשנה מה שאומר שב-30 השנים האחרונות הודו צמחה כמעט פי 6.

הנתונים האלו נשמעים מאוד טכנים ולא כל כך קשורים למציאות היום יומית שאנחנו חיים בה של מחירי קוטג', עליית מחירי הדיור, שחיקת מעמד הביניים וכו'. אבל האמת היא שהנתונים האלה מספרים יותר טוב מכל נתון אחר את השינוי שעברנו מתחילת שנות ה-80. אלו הם התנועות של הלוחות הטקטוניים מתחת לכלכלה העולמית שמתארים את מה שכבר קרה ואת העתיד של העולם שלנו. אנחנו כמדינה שמונה בסה"כ 8 מיליון תושבים ממש לא פקטור בסיפור הזה.

ואולי עדיף לספר את הסיפור הזה ככה: לפני 30 שנים היו מיליארד סינים ומילארד הודים, רובם עניים מרודים. ב-30 השנים האחרונות הם הגדילו את העושר שלהם פי 17.5 ופי 6 (בהתאמה).לשם השוואה כלכלת ישראל צמחה באותה תקופה פי 3.4 וכלכלת ארה"ב פי 2.2. כך שלמרות שהסינים וההודים עדיין עניים במונחים מערביים הם צימצמו בצורה משמעותית את הפער שלהם ממדינות המערב. למעשה ב-30 השנים האחרונות מדינות העולם השלישי צימצמו את הפערים שלהן מהמדינות העשירות בצורה מרשימה מאוד (גם אם הפערים עדיין גדולים) ומאות מיליוני אנשים יצאו מתחת לקו העוני העולמי (לדוגמא).

מחקר שנעשה בבנק העולמי בדק את השינוי בהכנסות של כל האנשים בכדור הארץ על פני תקופה של 30 שנים. אלו התוצאות שפורסמו:

שינויים בהכנסה הריאלית של תושבי העולם

בגרף אפשר לראות את הגידול בהכנסה הריאלית (על ציר ה-Y) של כל קבוצת אוכלוסיה (על ציר ה-X) החל מ-5% האנשים העניים ביותר בעולם ועד ה-1% אנשים העשירים ביותר בעולם. אפשר לראות שבתקופה זאת ההכנסות של כמעט כל האנשים בעולם גדלו. רק באחוזונים 0-5 (בעיקר תושבי המדינות העניות ביותר באפריקה) ובאחוזונים 80-85 (בעיקר תושבים ממדינות מזרח אירופה ואמריקה הלטינית) הייתה ירידה בהכנסה. כל שאר האנשים בעולם הגדילו את הכנסתם. המרוויחים הגדולים של התהליך הם האנשים שנמצאים החל מאחוזון 20 ועד 65 (כלומר 3.15 מיליארד אנשים) והאחוזון העליון שהכנסתם עלתה ב-60% ויותר. למעשה אנחנו עדים לתהליך שיוצר בפעם הראשונה בהיסטוריה מעמד ביניים עולמי, ומעמד זה אינו מורכב מישראלים צעירים ששירתו בצבא, למדו באוניברסיטה והפגינו ברוטשילד (הם נמצאים בעשירון 9 או 10) אלא בעיקר מהודים וסינים אבל גם מלזים, ברזילאים, דרום אפריקאים ורוסים.

אז איך למעשה קיבלנו את הרושם שהאי שוויון בכל העולם רק גדל? התשובה היא שהעיתונות ואפילו מרבית החוקרים באקדמיה מתמקדים רק במדינות ה"מעניינות" שהן מדינות העולם המערבי. מדינות אלו מהוות בערך כ-15% מהאוכלוסיה העשירה ביותר על כדור הארץ. אם נסתכל שוב על הגרף והפעם נתמקד רק ב-15% העשירים ביותר נקבל תמונה מעניינת.

רק מדינות הOECD

נסתכל רק על קבוצת האוכלוסיה שהיא ב-20% הכי עשירים בעולם ונחלק אותם ל-4 קבוצות של 25% מהאוכלוסיה. בנוסף, נדגיש את האחוזון העליון בעולם שמהווה בקבוצה זאת את ה-5% העשירים ביותר באוכלוסיה. זה הגרף שנקבל :

התמקדות בעולם המערבי

ניתן כעת לראות שה"עניים" בתוך הקבוצה עליה אנחנו מסתכלים לא הרוויחו כמעט כלום מהצמיחה העולמית ב-30 השנים הללו. לעומת זאת העשירים הרוויחו מאוד. בחלק הזה של הגרף, שמתאר די טוב את החלק הזה של העולם, האי שוויון בהחלט עלה. אבל זאת תמונה חלקית שממש לא מספרת את הסיפור המלא.

התמונה שהצגתי כאן היא פשטנית ולא מדויקת. בתוך האנשים העשירים בעולם יש גם אנשים מהודו, ברזיל או אוקראינה. מצד שני האנשים העניים במדינות המערב נמצאים גם באחוזונים נמוכים יותר. אבל כאמירה כללית ניתן לומר שיש כמעט התאמה מוחלטת בין 15% העשירים ביותר בעולם לבין העולם המערבי.

האמת היא שמה שאנו חווים כיום הוא חזרה לכיוון עולם שוויוני יותר שלא היה כמותו מאז קולומבוס התחיל את המסע של מדינות המערב לכיבוש העולם. 500 שנות שליטה מערבית על העולם יצרו אי שוויון אדיר בהכנסות. ירידת כוחו של המערב היא התופעה שאנחנו מרגישים כיום.

זכותו של כל אדם, ושל כל מדינה, לנסות להשיג לעצמו את המירב בתוך התחרות העולמית הזאת. גם ברור שאנשים בארץ מתעניינים בדברים שקורים פה ולא ממש מעניין אותם מה מתרחש בסין או בזימבבואה. זה מובן לגמרי והגיוני. אבל חשוב להכיר את העולם שאנחנו חיים בו ולהבין את השינויים שחלים בו. התעלמות מ-6 מיליארד אנשים לא תוביל למדיניות חכמה. יש הרבה דברים שאנחנו כישראלים יכולים לעשות על מנת שמצבנו האישי ישתפר בעולם הזה. יש הרבה החלטות מדיניות שהממשלה יכולה לקבל על מנת לשפר את הצמיחה ולהפחית את הפערים החברתיים בתוך ישראל (שאגב בכלל נמצאים במגמת ירידה מאז 2006). אבל התעלמות מהתזוזות הטקטוניות בכלכלה העולמית ומחשבה שניתן לחזור למדיניות הסוציאליסטית שהייתה פה עד 1985 יכול לפתור את בעיית האי שוויון היא טעות חמורה.

אז בבקשה, תפסיקו לומר שהאי שוויון גובר ושהדמוקרטיה בסכנה. למעשה העולם מעולם לא היה כל כך שוויוני וכל כך דמוקרטי.

משבר הדיור- סיבות לא מוכרות ופתרונות

מי שעבד בממשלה לא צריך להיות מופתע מגודל משבר הדיור ומאורך הזמן שלוקח לממשלה לטפל בו. תחום הדיור הוא תחום המתוכנן על ידי הממשלה מאלף ועד תו ומערב כמעט את כל המשרדים הממשלתיים והגופים הציבוריים. יש שם את משרד האוצר, משרד הפנים, משרד השיכון, משרד הרווחה, המשרד להגנת הסביבה, משרד הבטחון, משרד ראש הממשלה, עיריות, רשות מקרקעי ישראל, קק"ל, משרד המשפטים, משרד התחבורה, משרד האנרגיה והמים, חברת החשמל, בנק ישראל רשות המיסים ומי לא בעצם. לכל גוף יש מטרות שונות, יעדים שונים ודרכי מדידה שונות. לעיתים הם אינם עובדים יחד ולפעמים אף עובדים אחד כנגד השני. כשזאת תמונת העולם וברקע קיימת ממשלה הבנויה ממספר מפלגות המתחרות ומפריעות אחת לשניה. וכאשר ראש הממשלה עסוק בעיקר בנושאים מדיניים ביטחוניים ואינו פנוי לעשות סדר בממשלתו, קשה להתפלא שמצב שוק הדיור קשה כל כך. אפשר לומר שמשבר הדיור הוא סימפטום של בעיות הרבה יותר כלליות של מדינת ישראל- חוסר משילות, עודף בירוקרטיה, חוסר ביעילות הממשלה, חוסר עקביות במדיניות ועוד. על כל הנושאים הללו נכתבו מילים רבות בשנים האחרונות ואין צורך להמשיך ולפרט עליהן. ספציפית אני ממליץ לקרוא את דוח מצב המדינה של מכון טאוב (על הבירוקרטיה הממשלתית) ואת הניתוח הכלכלי של מיכאל שראל, לשעבר הכלכלן הראשי של משרד האוצר (על עידוד הביקוש לדיור במקום ריסונו).

אני רוצה בפוסט זה להתמקד בנקודה אחת שהיא קריטית ואינה זוכה בכלל לתשומת לב ציבורית. וזאת העובדה שראשי ערים במדינת ישראל אינם רוצים תושבים בעיר שלהם. במצב הנוכחי כל תושב עולה לראש העיר יותר מאשר ההכנסות שהוא מייצר. ראש העיר שמחויב לעמוד בתקציב מסוים היה מעדיף שתושבים יעזבו את העיר שלו ובמקומם יבואו עסקים אשר משלמים ארנונה גבוהה בהרבה ואינם דורשים כמעט שירותים (חינוך, רווחה, גנים ציבוריים וכו').

איך הגענו למצב הזה? יש שתי תשובות פשוטות. הראשונה היא שישראל, למרות מה שאנחנו נוטים לחשוב, עדיין סוחבת עבר סוציאליסטי כבד מאוד. החשיבה הסוציאליסטית באה לידי ביטוי בכך שהממשלה קובעת "מה צריך להיות" (בניית דירות). היא יוצרת חוקים, תקנות ומנגנוני אכיפה כדי לוודא שהחלטותיה יוצאות לפועל במקום לטפל בתמריצים שגורמים לראשי הערים להעדיף עסקים על פני תושבים. בצורה זאת ראשי הערים, במקום להיות ה"בולדוזרים" שגורמים לדברים לקרות, הם הרבה פעמים המכשול בפני התקדמות התוכניות. הממשלה מתווכחת עם ראשי הערים, מייצרת עוד מנגנונים וחוקים במקום לרתום אותם בעזרת בניית תמריצים נכונים.

הסיבה השנייה היא שמדיניות פופוליסטית ארוכת שנים העדיפה להוריד ארנונה למגורים- הרי צריך לעזור לאזרחים הטובים שלא גומרים את החודש (ומצביעים בבחירות הבאות). כדי לאזן את המשוואה היו חייבים להעלות את הארנונה לעסקים (לא נורא, "החזירים" גם ככה מרוויחים יותר מדי). בצורה כזאת אנחנו מקבלים שתי ציפורים במכה אחת- גם משבר דיור וגם יוקר מחייה (המלצה- לכו לחנות הקרובה לביתכם ותשאלו את בעל המקום כמה ארנונה הם משלמים על החנות).

יש שתי דרכים פשוטות להתמודד עם המצב שנוצר אך לשתיהן אין שום היתכנות מעשית. הראשונה היא להעלות את הארנונה למגורים. נסו רק לדמיין את שרי האוצר והפנים החדשים אשר יחתמו על כך ותבינו שאפשרות זאת אינה על הפרק. האפשרות השנייה היא שהמדינה תעלה בצורה משמעותית את ההשתתפות שלה בהוצאות של הרשויות המקומיות. הבעיה היא שבגירעון הנוכחי גם אפשרות זאת אינה על הפרק.

הממשלה האחרונה דווקא פעלה בצורה יפה כדי לטפל בבעיה המיידית. הסכמי הגג שנחתמו עם מספר עיריות סייעו לקדם פרוייקטי ענק של אלפי דירות. ההסכמים כללו השתתפות של המדינה בהוצאות הרשות ורתימת כל משרדי הממשלה ללוח זמנים אחיד. בצורה כזאת ראש העיר יודע שהוא לא יתעורר בבוקר עם תושבים זועמים כי עדיין לא בנו להם בתי ספר או כבישים.

הסכמי הגג עשויים לתת פתרון למשבר המיידי שאנחנו חווים על ידי הצפת השוק בעשרות אלפי דירות נוספות. אך בטווח הארוך אנחנו נחזור לאותה בעיה מקורית אם לא נפתור את בעיית התמריצים של ראשי הרשויות.

הצרה הגדולה היא שגם אם מחר תבוא ממשלה אשר תתקן את בעיית התמריצים משבר הדיור ימשיך להשפיע על מדינת ישראל עוד שנים רבות. הסיבה היא שכל מערך התכנון והבנייה במדינה התבסס במשך השנים על העיוות בתשלומי הארנונה שגרם לראשי הערים לדרוש יותר אזורי תעסוקה ופחות אזורים למגורים. לכן גם אם תמצא המדיניות שתפתור את הבעיה אנחנו נישאר עם ההשלכות שלה עוד עשרות שנים. זאת בדיוק הבעיה במדיניות פופוליסטית ולא מקצועית, היא משאירה השלכות שנים רבות אחרי שהשר עזב את משרדו.

הפתרון ארוך הטווח צריך לכלול רפורמה ביחסי השלטון המקומי והשלטון המרכזי (ממשלה). צריך להבטיח שלרשויות המקומיות יהיו תמריצים להביא לשטחן גם עסקים וגם תושבים. אפשר לעשות זאת על ידי הגדלת השתתפות הממשלה בהוצאות הרשויות המקומיות אך גם על ידי הורדת הנטל הבירוקרטי מרשויות מקומיות "טובות". כלומר רשות מקומית שתעמוד באמות מידה אשר נקבעו על ידי משרד הפנים תקבל הקלות בבירוקרטיה שמשרדי הממשלה מחייבים אותה. כך הרשויות ירצו להשתפר ולעמוד באמות המידה (כדי להוריד את הממשלה מהראש שלהן) ומשרד הפנים יוכל להתעסק רק ברשויות הבעייתיות שאינן עומדות באמות המידה הנדרשות.

בנוסף צריך לנקוט אמצעים לשיפור היעילות של הרשויות המקומיות. ציפוף אוכלוסין מקטין את עלויות התשתיות והתחזוקה של הרשות ומעלה את יכולת ההשתכרות של התושבים. לכן יוזמות של פינוי-בינוי והתחדשות עירונית הן חשובות מאוד ויכולות לשפר את מצבן הפיננסי של הרשויות המקומיות. צעד זה מהווה תחליף מעולה, וסביר פוליטית, להעלאת הארנונה למגורים. משרד האוצר הבין שנדרשת פה התערבות ממשלתית ממוקדת, בדומה להסכמי הגג, כדי לספק פתרונות תחבורה, חינוך, בריאות ורווחה. במסגרת תקציב 2015 הוצע למקד עבודה ממשלתית בנושא זה. צריך לקוות שהיוזמה אכן תצא לפועל.

דרך נוספת לשיפור היעילות של הרשויות היא איחוד רשויות- רשויות גדולות הינן יעילות בהרבה מרשויות קטנות. על הנושא החשוב הזה ועל האינטרסים הכספיים של הרשויות המקומיות ותאגידי המים אני מתכוון לכתוב בפוסט הבא. נאמר לעת עתה שהרשויות הן כר פורה למקורבים, לג'ובים, לחברי מרכז ולשחיתות. כך שיותר מדי פוליטיקאים בממשלה לא מעוניינים לגעת בהן.

המשאבים שיחסכו מצעדים אלו יקלו את תקופת המעבר אל הפתרון ארוך הטווח שהוא שינוי כולל במערכת היחסים של השלטון המרכזי והמקומי. השינוי צריך לאפשר לרשויות המקומיות אוטונומיה רחבה יותר בתחומן כל עוד הן עומדות בדרישות (מינימאליות) של הממשלה. אם שינוי זה יתרחש ראשי ערים יוכלו בעצמם לקבל החלטות על שינויים מסוימים בתחבורה הציבורית, על בניה ציבורית (פארקים, גני ילדים, מבני ציבור) ועל תקנות עירוניות. מצד שני האזרחים יוכלו לבוא לראש העיר בבקשות וטענות והוא לא יוכל לטעון שהממשלה כובלת את ידיו. אם שינוי זה יעשה ייתכן שאף נזכה לראות בעתיד מצב שבו רשויות מקומיות "מתחרות" על תושבים על ידי מחיר (ארנונה) נמוך יותר או שירות טוב יותר מאשר הרשויות המתחרות.

מה הסיכוי לרפורמה כזאת בממשלה הנוכחית? כנראה שלא גבוה. משרד הפנים הוא אחד המשרדים הנחשקים ביותר על ידי פוליטיקאים. זאת מפני שהרשויות המקומיות תלויות לחלוטין בשר הפנים, ולו יש יכולת לעזור לישובים מסוימים שקרובים לליבו ולמרר את חייהם של אחרים. ואכן קל לראות אילו פוליטיקאים חושקים במשרה זאת באופן היסטורי. קשה להאמין ששר הפנים יוותר מרצונו על כוחו. כדי להניע שינוי הציבור או נבחריו צריכים לדרוש מהממשלה לתקן את המנגנון המסובך שנוצר עם השנים. יש לקוות שהממשלה הקרובה תיקח על עצמה את המשימה לחזק את הרשויות המקומיות ואת עצמאותן. זה יקח מספר שנים והרבה עבודה קשה, אבל בסופו של דבר כולנו נרוויח.

שכר ממוצע, יוקר המחייה ועלות הדיור

אחת הטענות הידועות בציבור הישראלי היא שהשכר אינו עולה בזמן שמחירי כל המוצרים מתייקרים ולכן נהייה יותר ויותר קשה לחיות פה. אחרי שהאמירה הזאת התקבעה כאמת מוחלטת מתחילים המומחים להמציא תיאוריות שמסבירות מדוע זה קרה (הטייקונים לקחו את כל פירות הצמיחה, הכסף הולך להתנחלויות וכו') ומציעים צעדי מדיניות כלכליים שיעזרו למעמד הביניים לגמור את החודש (מע"מ דיפרנציאלי, מיסוי עשירים, מיסוי ירושות וכו').

אני לא מתכוון בפוסט זה להיכנס לשלל התיאוריות וההצעות שנבנו על הסטטיסטיקה של השכר והמצב הכלכלי במדינה. אני כן רוצה להצביע על הטעות המביכה שגרמה לציבור,לעיתונאים ולפוליטיקאים לחשוב שהשכר במדינה לא השתנה ושכל המוצרים, בדגש על הדיור, התייקרו ביחס אליו. חשוב להדגיש שאין פה עניין של פרשנות או של אידיאולוגיה חברתית-כלכלית. מדובר פה נטו בסטטיסטיקה.

הנתונים על השכר הקפוא ועליות המחירים מתפרסמים חדשות לבקרים. למשל מבקר המדינה בדו"ח על מחירי הדיור (בהתבסס על הנתונים ממשרד השיכון) מציין שמשנת 2005 השכר הממוצע עלה בערך ב-5% בעוד שבאותו הזמן מחיר הדירה הממוצע עלה כמעט ב-50%. אם ב-2008 הספיקו 103 משכורות חודשיות לקניית דירה ב-2013 כבר נדרשו 137 משכורות. או כמו שהעיתונות נוהגת לומר "חלום הדירה התרחק".

אין ספק שמדובר בנתונים חד משמעיים שמראים שמצבו של האדם העובד הורע וקניית דירה הפכה למטלה קשה יותר. אז זהו שזאת הסקת מסקנות מאוד שגויה. הקפיצה למסקנה זאת היא מובנת, באוניברסיטה מלמדים אותנו שזאת אחת הטעויות הבסיסיות והנפוצות ביותר שצריך להיזהר מהן. או כמו שהמרצה שלי נהג לומר "תמיד תיזהרו לא לטבוע בבריכה שהעומק הממוצע שלה הוא סנטימטר אחד". במקרה הזה מדינה שלמה טבעה באותה בריכה שהיא "בממוצע ממש רדודה".

אוקי אז מה לא בסדר בנתונים? היו מספר התרחשויות כלכליות חשובות שהתרחשו בשנים הללו. אני אתמקד בשתי תופעות עיקריות שעיוותו את הנתונים הממוצעים שהוצגו- עלייה בשיעור השתתפות בכוח עבודה, והתייחסות לשכר ברוטו בתקופה של הורדות מיסים.

נתחיל מהתופעה הראשונה. בשנת 2003 בעקבות המשבר הכלכלי שפקד את מדינת ישראל יצאה לפועל תוכנית כלכלית משמעותית מאוד שהובילה בין השאר לצימצום חד בקצבאות במטרה לעודד אנשים לצאת לעבוד. חלק גדול מהאנשים שהממשלה ניסתה לעודד לא היו בשוק העבודה שנים רבות (מובטלים כרוניים) או שאפילו לא עבדו מעולם. אותם אנשים לא עבדו והתקיימו מקצבאות ומתקציבים ממשלתיים. כאשר קוצצו הקצבאות רבים מהם יצאו לעבוד. למעשה אנחנו עדים לשינוי מגמה מאוד משמעותי בעשור האחרון בתחום היציאה לעבודה. שיעור ההשתפות בכוח העבודה בישראל נחשב היום לגבוה ביחס לעולם המערבי! והאבטלה בשפל היסטורי.

בשנת 2003 55% מהאנשים בישראל בגילאים 15-64 היו מוגדרים משתתפים בכוח העבודה (בגדול זה אנשים שעובדים או מחפשים עבודה). בסוף 2014 שיעור ההשתתפות בכוח העבודה עמד כבר על 64.1%. באותו זמן גם ירדה האבטלה מ10.7% ל-5.7%. אם שוק עבודה לא היה משתנה והיה שומר על המאפיינים שהיו לו ב-2003 היו היום בישראל 675 אלף פחות אנשים עובדים ומספר המובטלים היה גדל ב-133 אלף !!!

הכניסה של אותם אנשים לעולם העבודה הייתה בשכר נמוך ולכן משכה את השכר הממוצע מטה. קל לראות שאם מחר יסגר מפעל בפריפריה אשר מעסיק 100 עובדים בשכר מינימום השכר הממוצע במשק יעלה. זאת מתמטיקה פשוטה שלא ניתנת לפרשנות זאת או אחרת- ככה פשוט מחשבים ממוצע (כי אנשים שאינם משתכרים לא נכנסים לחישוב השכר הממוצע). במקרה כזה מספר המשכורות הנדרשות לקניית דירה יפחת. האם אז מצבו הכלכלי של מעמד הביניים ישתפר? ברור שלא. המצב הכלכלי של כל האוכלוסייה יפגע למרות ששני המדדים- שכר ממוצע ומספר משכורות הנדרשות לרכישת דירה יראו שיפור.

למעשה ניתן לומר שהתוכנית הממשלתית פעלה בדיוק כמצופה. הפחתת הקצבאות הובילה לירידה בהכנסה של אנשים שהסתמכו על הקצבאות ולא עבדו (בין מבחירה ובין שלא מבחירה). ירידת ההכנסות חייבה את האוכלוסיות הללו לצאת לעבוד, שיעור ההשתפות בכוח העבודה עלה מאוד, הפערים החברתיים והעוני פחתו (גם אלו נתונים שלא מדברים עליהם מספיק אבל זה חורג ממסגרת הדיון כאן) והמצב הכלכלי של ישראל השתפר. בתקופה של שינוי כל כך קיצוני בשוק העבודה זאת טעות לבחון מדד כמו השכר הממוצע מבלי להביא בחשבון את השינויים המבניים שהתרחשו בשוק העבודה. כמובן שהציבור לא יכול להבין זאת בעצמו אך בדיוק בשביל זה יש מומחים ופרשנים שאמורים להסביר זאת. לצערי כולם נפלו במלכודת הסטטיסטית הזאת.

נעבור לגורם השני והוא השימוש בשכר ברוטו בחישובים במקום בשכר נטו. כבר הבנו בפסקה הקודמת שהשימוש בשכר הממוצע מוטעה מעיקרו במצב הנוכחי. אך אם כבר משתמשים בשכר צריך להדגיש שמדובר בשכר ברוטו ולא בשכר נטו והשכר נטו עלה בתקופה הזאת בגלל ירידת המיסים. הבחירה בשכר ברוטו נעשתה משיקולי פשטות- המידע זמין בניגוד לשכר נטו שדורש חישובים והנחות רבות (מדגות מס, הכנסות נוספות, נקודות זיכוי, מקום מגורים, הפרשות לחיסכון פנסיוני ועוד). אך בשנים הללו חלה ירידה משמעותית בשיעורי מס ההכנסה, בעיקר למעמד הביניים דרך אגב. מדהים שאף אחד לא טורח לציין את הפרט ה"שולי" הזה. מהערכה שעשיתי נראה שירידת מס הכנסה העלתה את השכר נטו של כלל העובדים במשק בכ-6.5%. זה די משמעותי כאשר השכר הממוצע עלה באותה תקופה ב-5%.

איך מומנו הורדות המיסים הללו? אני אחטא בהפשטה גסה ואומר שהפחתות המיסים מומנו מקיצוץ הקצבאות והתקציבים הסוציאלים שמימנו בעבר את אותם אנשים שלא עבדו. כלומר צעד המדיניות שעשתה הממשלה לא רק ששיפר (אחרי מספר שנים חשוב להדגיש) את מצבן של האוכלוסיות החלשות אשר לא היו שותפות בשוק העבודה אלא גם אפשר הורדת מיסים ממעמד הביניים אשר נשא בנטל הכלכלי.

לסיכום- שוק העבודה בישראל עבר בעשור האחרון שינויים משמעותיים ביותר. מדדים פשוטים כגון שכר ממוצע ומספר משכורות הנדרשות לרכישת דירה משמשים ככלי אצבע. הם מספקים לנו חישוב מהיר ופשוט אך לעולם לא מדויק. בתקופות של שינויים דרמטיים שימוש במדדים פשטניים אלו יוצרת עיוותים חמורים שאינם מייצגים נכונה את המציאות.

זה לא אומר שמחירי הדירות לא עלו. זה גם לא אומר שהכל מושלם במדינה הזאת. אבל פעם הבאה שאתם קוראים נתונים בעיתון כדאי להיות הרבה יותר ביקורתיים כלפי המידע שמוצג לכם.

המטרה של הבלוג הזה היא לאפשר שיח חברתי-כלכלי בחברה שלנו. שיח קונסטרוקטיבי יכול להתקיים רק על בסיס נתונים נכונים. אני מקווה שהפוסט הזה יהיה הצעד הראשון בתהליך של שיפור השיח ויאפשר לנו לדון ברצינות על האתגרים שעומדים בפני החברה הישראלית ועל הפתרונות האפשריים.