על השכר הריאלי, מדד המחירים לצרכן ועלות הדיור

בעקבות פוסט על מצב המשק בשנת 1996 ובשנת 2016 התפתחו דיונים שלמים על מתודולוגיית ההשוואה. בקצרה עולות השאלות הבאות:

  1. האם שכר ריאלי הוא השוואה טובה למצב על פני טווח של 20 שנים?
  2. האם מדד המחירים לצרכן מייצג את עליות המחירים שהציבור חווה? במיוחד לאור העובדה שיש קשיים מתודולוגיים במדידת עלות הדיור [ועל זה בהמשך]
  3. האם המדד "מספר משכורות הנדרשות לרכישת דירה" הוא מדד רלוונטי להשוואה. זאת במיוחד על רקע השינויים בגודל ואיכות הדירה והשינויים במשק בשנים הללו (מיסוי, שיעור ההשתתפות בכוח העבודה ועוד)

שלושת השאלות הללו הן שאלות טובות ואני שמח כשמתפתח דיון ער בדף הפייסבוק שלי. כל עוד הדיון נעשה בצורה מכובדת (לצערי זה לא תמיד המקרה) ומתבסס על נתונים ולא על סיסמאות (גם זה לא תמיד המקרה לצערי) אז אני בעצם משיג את המטרה לשמה הקמתי את הבלוג הזה ואת דף הפייסבוק והיא העלאת המודעות הציבורית לנושאים כלכליים ופיתוח שיח ציבורי איכותי.

אני רוצה לפתח את הדיון בשלושת השאלות הנדונות לעיל. כמו כן אני רוצה להודות לכל מי שחלק עלי וגרם לי להתעמק בחומר וללמוד כיצד הלמ"ס מחשבים את מדד מחירי הדיור.

מראש אומר שאף מדד בעולם הזה הוא לא מושלם. המטרה של מדדים ומודלים היא לפשט את העולם מתמונת מצב מורכבת מאוד לעולם שהוא (לרוב) דו ממדי ו"פשוט". לכן אנחנו לעולם לא נסתמך רק על מספר אחד ויחיד כדי לתאר את מצב המשק. יחד עם זאת הביקורת על מדדים שונים אינה הופכת אותם לחסרי משמעות ואינה אומרת שלא ניתן להסיק מהם כלום. אחרי שהבהרתי את זה בואו נענה על השאלות הפתוחות אחת אחת.

שכר ריאלי

השכר הריאלי מודד את השינויים בשכר הממוצע ובמדד המחירים. בפשטות ניתן לומר שהוא מודד מה הישראלי הממוצע יכול לקנות בסופר. אם נכנס קצת יותר לעומק נראה שהוא אינו מתייחס לעושר צבור, לציפיות בנוגע לעתיד, כמו כל ממוצע הוא מושפע בצורה חזקה יחסית מערכים קיצוניים (במקרה שלנו בעיקר משכר גבוה) והוא גם מושפע מגודל המדגם. נסתכל על כמה תרחישים אפשריים ונבין את מגבלות המדד.

אם מחר למשל נסגר מפעל בפריפריה ו-1000 עובדים בשכר מינימום מפוטרים השכר הממוצע במשק יעלה. זה כמובן התפתחות שלילית אך המדד מראה התפתחות חיובית.

אם מחר שכר הבנקאים ירד השכר הממוצע ירד גם. זאת התפתחות חיובית בעיני הרבה אנשים אך המדד יצביע על התפתחות שלילית.

ושוב אני אדגיש שחשוב להכיר את נקודות התורפה של כל מדד אך הן לא (בהכרח) מייצגות את חוזקו של המדד. צריך בין השאר גם לשאול את עצמנו האם השינויים הללו אכן קרו או שהם רק מצביעים על בעיות תיאורטיות במדד.

כאשר בוחנים את השינויים שבאמת קרו אנחנו רואים שהשינוי הגדול והמשמעותי ביותר שהתרחש הוא הגידול במספר האנשים העובדים במשק. כתבתי כבר בעבר שהגידול בשיעור ההשתתפות בכוח העבודה הוא כנראה השינוי המשמעותי ביותר בכלכלה שלנו בעשור האחרון. הגידול בשיעור ההשתתפות הכניס לשוק העבודה הרבה עובדים בשכר נמוך מהממוצע מה ש"משך" את הממוצע כלפי מטה. כלומר מצבו של האדם העובד השתפר יותר ב-20 השנים האחרונות מאשר השינוי בשכר הממוצע. לפי נתוני ביטוח לאומי השכר הריאלי הממוצע במשק עלה ב-38.2% משנת 2000 עד שנת 2014. לצערי אין נתונים רחבים יותר בביטוח הלאומי. בלמ"ס ניתן להשיג נתונים משנים קודמות ולפיהם השכר בין 96 ל-2000 עלה ב-14% נוספים ריאלית. לצערי צריך לקחת בערבון מוגבל את נתוני הלמ"ס ועל זה גם כן כתבתי כבר.

שימו לב גם שהשכר החציוני עלה בתקופה זאת ב-49.6% מה שאומר שהחציון עלה יותר מהר מהממוצע והפערים החברתיים קטנו.

עוד שינוי משמעותי שהמשק הישראלי עובר הוא הזדקנות האוכלוסיה. יש לזה הרבה צדדים בעייתים אבל בכל הנוגע לשכר זה דווקא חיובי כי השכר הולך ועולה (בממוצע) לאורך החיים ואדם עם יותר ניסיון ירוויח יותר. לכן מצבו של האדם העובד השתפר פחות ב-20 השנים האחרונות מאשר השיפור בשכר הריאלי.

השינוי המשמעותי האחרון הוא הירידה במס והגידול בהפרשות לפנסיה. הירידה במס הכנסה ובהפרשות לביטוח הלאומי הייתה בעיקר ל"מעמד הביניים" כשהמס על הכנסות גבוהות הוא עדיין גבוה מאוד בהשוואה בינלאומית כך שמעמד הביניים הרוויח בנטו עוד יותר מאשר בברוטו. כמו כן היה גידול בנקודות זיכוי שכל אחד מאיתנו מקבל ממס הכנסה (בעיקר להורים צעירים). במקביל גדלו מאוד ההפרשות שלנו לפנסיה מצד המעסיק כך שהתמורה לעבודה עלתה הרבה יותר ממה שמראים הגרפים של השכר הממוצע.

בסיכומו של דבר קשה להשוות את התופעות השונות בלי לעשות מחקר מעמיק יותר שלצערי אין לי זמן לעשות. להערכתי מצבו של האדם העובד השתפר יותר מאשר השיפור השכר הממוצע כך שהסתכלות על השכר הממוצע כמייצג למצב שלנו במדינה היא הסתכלות חסר לדעתי ומצבנו בוודאות השתפר ביחס ל-1996.

חישוב מדד המחירים לצרכן

מדד המחירים לצרכן מודד את עלותו של סל מוצרים ממוצע שכל משקי הבית בישראל רוכשים. כמובן שאין כמעט אף משק בית שרוכש בדיוק את סל המוצרים לצרכן אך זה מדגם שמייצג את הממוצע בדיוק כמו השכר הממוצע.

ההוצאה הגדולה ביותר בסל היא על דיור והיא מהווה רבע מההוצאות של משקי הבית. כאן צריך להבין כיצד מחושב מדד הדיור כדי להבין האם המדד הוא מייצג טוב או לא.

דבר ראשון ההוצאה על דיור מחולקת ל-3 הוצאות שונות. הגדולה מביניהן היא "שירותי דיור בבעלות הדיירים" שזאת אומרת שמתייחסים לאנשים שבבעלותם דירה כאילו הם משקיעים שקנו נכס (דירה) ושוכרים אותו מעצמם. החלק השני הוא שכר דירה והחלק השלישי הוא קטן ומתייחס לעלויות רכישת דירה כמו תיווך, שכר טרחה לעו"ד, ביטוח ועוד.

את העלות של שכר דירה ואת העלות (האלטרנטיבית) של שירותי דיור מנתחים באמצעות נתונים שנאספים על עלויות שכר דירה ברחבי הארץ בהתאם לגודל הדירה, מיקומה ואיכותה.

כלומר כמעט כל עלות הדיור נובעת מהעלות של שכר דירה (בין שבאמת משולם ובין שלא) ועד כמה שאני מבין לעלויות המשכנתה (ריבית והחזר קרן) אין השפעה ישירה על יוקר הדיור.

יש מספר עיוותים שמייד קופצים לעין. דבר ראשון החיסרון של המשכנתא הוא בעייתי כי מרבית מי שגר בדירה משלו, וזה מרבית האזרחים במדינת ישראל, משלם משכנתה. שנית בגלל שעלויות המשכנתה מאוד ירדו בשנים האחרונות. מכאן נובע שיוקר הדיור נמוך ממה שהלמ"ס מפרסם.

עוד בעיה נובעת מכך שהלמ"ס בוחן רק 85% מהעסקאות. אם ההשמטה של עסקאות הייתה מפוזרת בצורה אחידה זאת לא הייתה בעיה אבל נראה שבניגוד למה שהלמ"ס חושב (שההשמטה אחידה) הוא משמיט דווקא את העסקאות הזולות ביותר- ביניהן עסקאות בקיבוצים, עסקאות שבהן המוכר הוא חברה משכנת (עמידר וכו'), בנייה עצמית וקבוצות רכישה. גם לפי סעיף זה נראה שסך הכל יוקר הדיור בארץ נמוך יותר ממה שהלמ"ס מדווח.

בהערת אגב צריך לחשוב האם העובדה שהרבה דירות בדיור הציבורי נמכרו לבעליהן בעצם יצרה סוג של עליית מחירים בשוק. זה נשמע הגיוני אבל צריך לבחון את זה לעומק.

נקודה מאוד חשובה שצריך להכיר (ואני מודה שלא הכרתי אותה) היא שהלמס כן לוקח בחשבון את איכות הדירה ברגרסיה שהוא עורך. זאת הסיבה שבשנים 99 עד 2010 המחיר הממוצע עלה ב-55.5% והמחיר לפי הלמ"ס עלה "רק" ב-28.7% שזה ממש חצי מעליית המחיר שאנחנו רואים. כלומר אפשר להגיד שחצי מעליית המחיר נובעת מעלייה אמיתית במחיר וחצי נובעת משיפור באיכות הדירות.

לסיכום חלק זה עולות בעיני שתי טענות עיקריות. דבר ראשון ניתן להתלונן על כך שאין כבר בניה של דירות קטנות באיכות נמוכה ולכן מי שרוצה לרכוש דירה מוצא את עצמו חייב (לפעמים בעל כורחו) לשלם על איכות הרבה יותר גבוהה ממה שהוא עצמו היה מוכן להתפשר עליה. זאת לדעתי בעיה רצינית שצריך להפנות למקבלי ההחלטות.

טענה שניה היא שהמדד לא מייצג אמיתית את השינוי ברמת המחירים של הדיור ואני נוטה לקבל את הטענה הזאת. שוב צריך לזכור שהאיכות שאנחנו מקבלים היא הרבה יותר טובה ושיש בשוק אלטרנטיבות של דירות ישנות. צריך גם לזכור שמדידת האיכות של דירות הלמ"ס היא לא מושלמת והיא לא לוקחת בחשבון למשל אם הדירה באה עם חניה ועם מעלית.

גם נקודות אלו אם היו נמדדות היו לדעתי מראות שהאיכות מאוד השתפרה מה שהיה מוריד את העלייה במחירי הדיור (הצעה מעניינת לשר האוצר- תכלול את המידע הזה בקובץ הנתונים של הלמ"ס והעלייה במחירי הדיור תיעצר). סה"כ אני משוכנע שמצד אחד העלייה האמיתית במחירי הדירות (מנוכי איכות) הייתה נמוכה יותר ממה שהלמ"ס מפרסם.

מצד שני העלות לישראלי הממוצע עלתה יותר מאשר המדד מראה ולכן ההסתמכות על שכר ריאלי היא קצת יותר בעייתית ממה שחשבתי ואני מודה שצריך לנסות לחשב מדד של שכר ריאלי מנוכה עלויות דיור מלאות. אולי אף אעשה את זה בקרוב אם יהיה לי זמן אבל אני ממש אשמח אם מישהו אחר ייקח על עצמו את העבודה הזאת.

מספר משכורות שנדרשות לקניית דירה

הבעייתיות במדידת שינוי המחירים מביאה אותנו למדד הבא. זהו מדד פשטני אך מכאן גם נובע כוחו. המדד בודק את עלות הדירה הממוצעת לעומת שכר העבודה הממוצע ומחשב חישוב פשוט שעונה על השאלה כמה משכורות נדרשות על מנת לקנות דירה בישראל. השימוש במדד כזה הוא טוב ברוב הזמנים אך שוב בגלל התמורות שחלו במשק הישראלי אני חושב שלא נכון להשתמש בו כפשוטו בתקופה זאת. הדברים העיקריים שחלו בזמן זה (ואת כולם הסברתי בפירוט) הם:

  • שיפור משמעותי באיכות הדירות בישראל
  • עלייה משמעותית בכוח העבודה בישראל
  • ירידה במיסוי הישיר על משקי הבית

ובכל זאת בואו נבדוק את המדד הזה. אז משרד הבינוי והשיכון מפרסם אותו ובקובץ הרשמי היחיד שהשגתי עולה שב-2009 נדרשו 116 משכורות על מנת לרכוש דירה וב- 2014 נדרשו 144 משכורות כדי לרכוש דירה. (עלייה של 24%)

אז רק חשוב לדעת שמשרד השיכון עשה טעות כשהוא השתמש בנתוני הלמ"ס על השכר הממוצע ולא בנתוני הביטוח הלאומי שהם מדויקים יותר. כאשר מכניסים את נתוני הביטוח הלאומי יוצא שעלות דירה עלתה מ-110 משכורות ל-136 משכורות (עלייה של 23%). אז כבר טוב לדעת שעלות דירה במשכורות היא נמוכה יותר ממה שחשבנו וגם העליה במספר המשכורות מעט נמוך ממה שחשבנו 🙂

שנית אני חושב שהמדד אינו מייצג בגלל התמורות שחלו בישראל. היה מעניין לנסות לחשב את הנטו של אזרח ישראל בשנת 2000 ואת הנטו היום לעומת מחירי הדירות בשתי התקופות ולראות בכמה באמת התייקר שוק הדיור ביחס למשכורת הממוצעת. מישהו מרים את הכפפה?

 

Facebooktwittergoogle_plusredditpinterestlinkedinmail

21 thoughts on “על השכר הריאלי, מדד המחירים לצרכן ועלות הדיור

  1. אני רוצה לציין שחוזקו של מדד "מספר-משכורות-לדירה" הוא גם בזה שהוא מאפשר השוואה פשוטה יחסית בין אזורים שונים בארץ ובחו"ל. הרי ברוב המקרים נתוני שכר זמינים וכך גם מחירי הדירות.

    1. כי ההכנסה נטו לא ידועה לביטוח הלאומי. דבר ראשון יש לכל אחד נקודות זיכוי ואולי גם הכנסות משוק ההון או מדירה ואת זה הביטוח הלאומי לא יודע עליך. אז משתמשים בנתון הזמין והוא הברוטו שלך שדווח לביטוח הלאומי ולמס הכנסה

      1. שאלת תם, למה מס הכנסה לא מפרסם הכנסה נטו (ואולי גם נתונים אחרים)? הרי בהכרח יש להם את כל המידע על השכר והרווח בשוק* (הם צריכים למסות אותו לא?)

        *חוץ מהשוק השחור כמובן אבל זה בעיה אחרת

        1. אין היום את רמת התיאום הזאת בין מס הכנסה וביטוח לאומי. מה גם שלדעתי מבחינה חוקית אסור למס הכנסה להעביר את המידע הזה לגופים כמו הביטוח הלאומי והלמ"ס.
          אם היה בישראל חובת דיווח אישי למס הכנסה (כלומר כל אחד ממלא דוח) זה בוודאי היה משפר את הסטטיסטיקה.
          וכן הון שחור הוא בעיה בכל מקרה ומעוות לנו את הנתונים

  2. שתי שאלות:
    לגבי מדד המחירים, אתה כותב שהעובדה שהחזרי המשכנתא לא נלקחים בחשבון הנה בעייתית אך אתה מסיק מכך בהמשך הפסקה שיוקר הדיור נמוך ממה שקובע הלמ"ס, זה לא אמור להיות הפוך? גם לגבי גובה החזרי המשכנתא ישנן השגות – המחיר של הכסף אמנם ירד (לפחות בינתיים, מתישהו הריבית תחזור לעלות), אבל גובה ההלוואות כמעט הכפיל את עצמו למיטב זכרוני, מה שמוביל להחזרים גבוהים יותר.

    שאלה שניה, לגבי מספר המשכורות. אם השכר הריאלי עלה, והשכר החציוני עלה, מספר המשכורות הנדרשות לרכישת הדירה היה אמור לרדת, או לפחות להדביק את קצב עליית מחירי הדירות (בניכוי ה"איכות" החדשה שקשה לקבוע את השפעתה האמיתית). ועדיין אני מקבל מדבריך את הרושם שבעצם מספר המשכורות הנדרשות מזנק בגלל שנכנסו עוד עובדים לשוק העבודה, במשכורות נמוכות יותר, מה שמוריד את הממוצע ומעלה את מספר המשכורות הנדרשות.

    1. היי גיא, אני אומר שאם הריבית על המשכנתא ירדה אז גם תשלומי המשכנתא ירדו וזה היה צריך לבוא לידי ביטוי בחישוב של הלמ"ס אבל למיטב הבנתי הם לא לוקחים את זה בחשבון.
      לגבי השאלה השנייה- השכר הריאלי עלה אבל מחירי הדיור עלו יותר מהשכר הריאלי (או אפילו הנומינלי) אז גם המדד הזה עלה. העובדה שהשכר עלה פחות ממחירי הדיור תלויה חלקית בעובדה שמספר העובדים במשק עלה משמעותית

  3. תודה על הפוסט נער אוצר.
    ישנה סוגיה שמטרידה אותי בנוגע לחישוב השכר הריאלי ואשמח אם תוכל לשפוך עליה אור:

    מבט מהיר אל גרף השכר הריאלי מעלה שלא היתה ירידה ריאלית בשכר בשנות האינפלציה שבין 1980 ל-1984, אפילו עליה:
    https://assafzim.files.wordpress.com/2016/09/1234.png?w=680&h=494

    בתור מי שיש לו השגות רבות על אופן חישוב מדד המחירים לצרכן (ניתנו לי דוגמאות "מדאיגות"בעבר לאופן החישוב), אשמח אם תוכל להסביר זאת. לא רק שניכרת עליה של 25% במהלך התקופה האינפלציונית ביותר בהיסטוריה (אינפלציה ממוצעת של 260% :
    http://www.cbs.gov.il/price_new/a3_1_h.pdf)… לא רק זאת, אלא בשיא המשבר לא ניכרת ירידה ריאלית בשכרם של העובדים בהשוואה לזה של 1980.

    האם יש הסבר לכך?

    1. זה מאוד הגיוני, פשוט כל המשכורות היו צמודות למדד אז לא הייתה ירידה ריאלית. אבל צריך לזכור שאת המדד מחשבים ב-15 לחודש ואת המשכורת אתה מקבל רק ב-1 לחודש הבא אז תמיד יש שחיקה מסוימת בתוך החודשים הללו. אבל אם אתה מסתכל ממבט של זמן אתה רואה שהמשכורות עלו ביחד עם האינפלציה

      1. אני מצטער – אבל לא הבנתי:

        אני יכול להבין מדוע השכר מוצמד לרמת האינפלציה (אבל אף פעם לא ממש מצליח להדביק אותה, בגלל המועד הקבוע לחישוב המדד), אבל אני לא מבין איך ייתכן שמצבם של מקבלי השכר ב-1984 זהה מבחינה ריאלית לזה שהיו בו ב-1980? (זה מה שרואים בגרף).

        האם אנחנו אמורים להניח שלא חלה ירידה בכוח הקניה של האזרחים לפני ואחרי המשבר? אם ככה לא היה משבר ?

  4. איך מודדים את איכות הדירה?
    השאלה היא לא מה האלטרנטיבה שעומדת בפני? הרי על כל פינוי בינוי בשכונות ישנות אך מבוקשות כמו בת״א או מרכז ירושלים מעלה את המחירים ומשפר את האיכות, אך מאלץ את התושבים לשלם בהכרח יותר.

  5. לגבי מספר המשכורות לרכישת דירה. איך זה מתייחס לעלויות מימון?
    אם חפצתי בדירה ב 94, והיא עלתה 100 משכורות, והיה לי 50% מהסכום – הייתי משלם ריבית של 20% על ההלוואה.
    בעוד היום אני אשלם ריבית של 3% על 75% מהסכום.
    המדד של מספר משכורות משקלל את זה? כי הריבית ירדה בכל שנות ה 90 מעשרות אחוזים ל7-8% בסופן.

    1. זאת לדעתי בעיה שהמדד לא משקלל וזה באמת הקל על רכישת דירה. הבעיה היחידה כיום מבחינת רכישת דירה לזוג צעיר זה ההון העצמי הראשוני אליו צריך להגיע

  6. טוב שאתה מציין את השיפור בסטנדרט הבניה שכמעט נעלם מהדיון במחירי הדיור. כשכבר מדברים על עליו זה דווקא בהקשר ההפוך כמו אותה חברת בניה שרצתה לבנות במחיר למשתכן (דיור מוזל לצעירים!) דירות עם כיוון אוויר אחד או להשתמש במרצפות 30×30 במקום 60×60, השם ירחם. מתברר שהציבור הרחב לא רוצה סתם דירה בזול אלא דירת יוקרה בזול – קצת קשה להבין את זה.

    אנקדוטה: יצא לי לשהות לתקופות קצרות בדירות בארה״ב בכמה ערים גדולות, בבניינים חדשים, מתוחזקים ומטופחים, עם שכר דירה חודשי של 3000 דולר לחודש ומעלה. כלומר לא דירות סלאמס בשום מובן. לכל הדירות הללו היה כיוון אוויר אחד בלבד, ובכלל לא חשבתי על זה עד שקראתי על מהומת כיווני האוויר בפרויקט בנתניה.

  7. הי נער אוצר,
    אני שואל כאן שוב כי אולי השאלה שלי התפספסה או לא שמת לה אליה בדיון המשני שלנו על השכר הריאלי (כזכור, אחת הבעיות שלי היא שהשכר הריאלי (כנראה) לא משקף את כוח הקניה של האזרחים היטב).

    בתגובה הקודמת הסברת שהעליה בכוח הקניה בין 1980 ל-1984 מוסברת ע"י ההצמדה של השכר לאינפלציה… אבל זה לא מסביר את העליה הריאלית, אלא הנומינלית בלבד… לעומת זאת, אם בוחנים את גרף השכר הריאלי: https://assafzim.files.wordpress.com/2016/09/1234.png?w=680&h=494

    אז נראה שעפ"י הנתונים הרשמיים היתה עליה ריאלית בכוח הקניה (למרות אינפלציה אדירה של 100%). אפילו כאשר הגיעה הקריסה הגדולה, ממש לפני תכנית הייצוב, מסתמן שכוח הקניה של האזרחים לא היה נמוך *ריאלית* מזה של 1980 (שזה לא הגיוני, כי במידה ואנו מעריכים שאכן היה משבר, המשמעות היא שכוח הקניה של האזרחים ירד במהלכו – אחרת אין "משבר").

    ידוע לך איך אפשר לגשר על הדיסוננס הזה?

    1. סליחה על התגובה המאוחרת. אני חושב שהמשבר היה בעיקר ברמת המדינה ופחות ברמת האזרחים. המדינה הרי חילצה את הבנקים ואת הקיבוצים שכשלו כלכלית והיחס חוב תוצר שלה עלה משמעותית. לא בטוח אם זה עונה על השאלה שלך אבל אני מניח שזה יכול להסביר חלק מהפערים

  8. תודה על הפוסט המטריד (מטריד מאחר והוא מעלה יותר שאלות מתשובות…)

    2 נקודות
    א. האם פרוייקטי „מחיר למשתכן” יכולים לנטרל את העליה באיכות הדיור? הרי דרך מרכזית לצמצום המחיר הוא חסכון בעלויות ואיכות.
    ב. הפוסט מדבר רבות על השכר (למשרת שכיר). אבל יש גם עצמאים רבים במדינה. מה ניתן להגיד על שילוב נתוניהם?

    ושוב תודה

    1. היי יוסי, מתנצל על התגובה המאוחרת.
      לגבי א אני חושב שאתה צודק. זה אולי הדבר הטוב היחיד במחיר למשתכן. לגבי ב' יש נתונים די מקיפים בביטוח הלאומי. בגדול עצמאיים משתכרים בממוצע יותר משכירים

Comments are closed.