עוד פוסט על מחירי הדיור- על ההבדלים בעלות הדיור בין ימינו ושנות ה-60

הייתי השבוע ברוטשילד בהרצאה מצוינת על שוק הדיור בישראל. אחת הנוכחות בקהל שאלה מדוע בשנות ה-60 זוגות צעירים יכלו לרכוש דירה כל כך בקלות וכיום המצב כל כך קשה.

יש לזה כמה תשובות אבל לפני כן אני רוצה לומר שזה לא הכי מדויק.

כבר עמדתי (כאן) על הבעייתיות במדידת עלות הדירה במספר משכורות. בקצרה אומר שהמספר הזה עלה בשנים האחרונות כי השכר נשאר תקוע זמן רב עקב הצטרפות מסיבית של אנשים לשוק העבודה. זאת התפתחות חיובית שמתוארת במדד הזה כהתפתחות שלילית שכביכול "הקשתה" על מעמד הביניים לרכוש דירה אך רק כביכול.

בנוסף אנחנו עדים לתהליך עיור מאוד מסיבי בארץ ובעולם. תהליך העיור גורם בין השאר לעלייה במחירי הדירות הממוצעות מכיוון שדירה בעיר עולה (בממוצע) יותר מדירה בכפר. ניתן לראות שמחירי הדיור עולים במרבית המדינות והעיור זאת אחת הסיבות לכך. (נתוני OECD זמינים כאן)

כלומר כשאנשים משווים את המצב היום ואת המצב בשנות ה-60 הם לא משווים תפוחים לתפוחים אלא שני דברים שונים לגמרי וצריך לקחת את זה בחשבון.
יחד עם זאת (ולמרות שאין לי נתונים) נראה שבטוח לומר שאכן היה קל יותר לזוג צעיר לרכוש דירה בשנות ה-60 וה-70 מאשר כיום. כאמור יש לכך מספר סיבות.

התנגדויות לבנייה

בזמנו היכולת של תושבים או של גופים אזרחיים להתנגד לתכניות בנייה היו פחותות. בכלל לא התייחסו לנושאים כגון איכות הסביבה או השפעה של תכניות בנייה על אנשים שנפגעים מהן. היו לזה יתרונות עצומים של קיצור הבירוקרטיה. מצד שני היו לזה עלויות של פגיעה באנשים רבים ובנושאים שכיום חשובים לנו כגון שטחים פתוחים ושימור מגוון ביולוגי. התנגדויות של תושבים ושל גופים אזרחיים לתהליכי בנייה הן דבר מוצדק בחברה דמוקרטית. אבל חייבים לשאול את עצמנו אם המצב הנוכחי הוא הגיוני או שהוא עבר את נקודת האופטימום. ניתן כיום להגיש אלפי עתירות ולעכב פרויקטים בשנים רבות גם כאשר הפרויקט עומד בכל התב"עות ודרישות התכנון. (סתם דוגמה מהשבוע)

חלוקת קרקעות מסיבית

עם קום המדינה (ולמעשה עד היום במידה מסוימת) שלטה במקבלי ההחלטות תחושת הצורך לתפוס אדמות כדי לקבע את תביעתנו לארץ הזאת. אחת ההשפעות לכך הייתה הקמת יישובים מיותרים המבוססים על בנייה צמודת קרקע במקום לצופף את האוכלוסייה. לא אכנס להשלכות הכלכליות של צעדים אלו (בקצרה אומר שניתן להשיג צמיחה כלכלית משמעותית על ידי ציפוף אוכלוסין) אבל ההשפעה על מחירי הדיור היא משמעותית מאוד.

קרקע, במה שנחשב היום אזורי ביקוש, חולקה ביד רחבה ובמחירים מגוחכים והמדינה לא דאגה לשמר עתודות קרקע לדורות הבאים. שיהיה ברור- אני לא בא בטענות כלפי מקבלי ההחלטות שבקושי ידעו איך לסיים את החודש ובטח לא הסתכלו 50 שנים קדימה אל העתיד. אבל צריך להבין שלהחלטות שהתקבלו אז יש השלכות מהותיות על ההווה שלנו.

אם תסתכלו אפילו על מרכז ת"א כיום, במקום שבו הקרקע היא היקרה ביותר במדינה, תראו המון בניינים בני 1 עד 3 קומות. אזורים שצריכים להיות בבנייה רוויה בעצם מאוכלסים בדלילות יחסית וחלק גדול מ"מלאי הדירות הפוטנציאלי" נמצא בפרויקטים של התחדשות עירונית. הבעיה היא שבנייה בהתחדשות עירונית היא יקרה בהרבה מבנייה בשטחים פתוחים. כמו כן בנייה רוויה יקרה יותר מבנייה צמודת קרקע ושתי סיבות אלו מעלות כיום את עלות הבניה ואת עלות הדיור.

אז יש פה סיבה כפולה להבדלי מחירי הדירות בין אז להיום- אז הקרקע הייתה זולה (מה שגרם לכך שלנו אין קרקע פנויה באיזורי הביקוש) והעובדה שהקרקע הייתה זולה גם גרמה להם לבנות בבנייה דלילה וזולה יותר.

כיום המדינה משקיעה מיליארדים בפינוי קרקעות באיזור המרכז (פינוי שדה דב, פינוי מחנות צבאיים, ניקוי הקרקע במתחם תעש ועוד) וכל זה עולה כסף ולוקח הרבה זמן.

כדי שלא נעשה את אותה טעות שעשו הורינו ונשאיר את הילדים שלנו בלי קרקעות בכלל צריך עכשיו לתכנן יותר טוב את תוואי השימוש בקרקע ולהתייחס אליה כמוצר במחסור, אפילו בפריפריה.

סבסוד דירות

בשנות ה-60 המדינה סיבסדה דירות לזוגות הצעירים. זה במיוחד בא לידי ביטוי בעזרה לקבל משכנתא במחיר טוב. המדינה עשתה טעות משמעותית ונתנה משכנתאות לא צמודות למדד המחירים. כאשר הגיעה האינפלציה הגבוהה ערך המשכנתאות נשחק לחלוטין והמדינה שגייסה חוב צמוד נשארה עם נכסים לא צמודים שערכם הפך לאפסי. את החוב הממשלתי שצברו בשנים ההן אנחנו משלמים מאז 1985 והוא מתבטא עד היום באיכות חינוך יותר נמוכה, בפחות שירותים ציבוריים וביותר מסים שאנחנו נדרשים לשלם.
כיום המדינה אינה מסבסדת דיור לזוגות הצעירים (לדעתי האישית זה טוב) וגם זה משפיע על הקושי לרכוש דירה.

סטנדרט בנייה

הבנייה בשנות ה-60 הייתה בסטנדרט הרבה יותר נמוך מהבנייה כיום. חלק מהגידול בסטנדרט נובע מההתקדמות הטכנולוגית ומשיפור באיכות החיים הכללית שלנו. ברור שנרצה היום דירות יותר איכותיות ממה שדרשו ההורים שלנו בזמנו. אך מעבר לכך יש פה בעיות קשות שצריך לשים לב אליהן. למשל העובדה שראשי ערים מתנגדים להקמת דירות קטנות בשטחם ולכן היום בונים דירות גדולות יותר. ובכלל העובדה שראשי ערים מתנגדים לבנייה של דירות בשטחם מעלה את מחירי הדירות (כתבתי על זה כאן).

אם אנחנו רוצים להוזיל את מחירי הדירות בנייה של דירות קטנות יותר תהיה התחלה מעולה.

לסיכום

ככל הנראה (שוב אני אומר שאין לי נתונים אז צריך להיזהר בהשוואות) היה קל הרבה יותר לזוגות צעירים בעבר לקנות דירה מאשר היום. יש מי שטוען שאם לא היינו מוציאים כל כך הרבה על החתונה וירח הדבש יכולנו לממן דירה (למשל). אבל גם בלי קשר לזה צריך להבין שהחלטות תכנוניות גרועות אפשרו לייצר דירות יחסית בזול בעבר וכיום החלטות אלו עולות לנו ביוקר. אנחנו מנסים גם לתקן את טעויות העבר וגם לא לעשות טעויות דומות לעתיד והתהליך הזה יוצר עלויות גבוהות לדיור בימינו.

ועל כל זאת צריך להוסיף את הריבית הנמוכה, את הבדלי המיסוי ואת הציפיות לעליית מחירים שגורמים כולם לעלייה מטורפת בביקוש לדירות.

אין פתרון קסם לבעיית מחירי הדיור בישראל. צריך מצד אחד לא להחמיר את המצב (ע"ע תכניות מע"מ 0 ומחיר למשתכן) ומצד שני לטפל בבעיות היסוד שגורמות לתהליכי התכנון והבנייה של דירה בישראל  לקחת 13.5 שנים בממוצע. טיפול שורש כזה לוקח זמן ולצערי הפוליטיקאים שלנו מחפשים פתרונות מהירים ולא מטפלים בבעיות השורש. כל עוד זה יימשך צריך נס כדי שהמחירים יתחילו ממש לרדת.

Facebooktwittergoogle_plusredditpinterestlinkedinmail

12 thoughts on “עוד פוסט על מחירי הדיור- על ההבדלים בעלות הדיור בין ימינו ושנות ה-60

  1. ניתוח יפה. הייתי מוסיף שהמדינה של אז הייתה הרבה יותר מסוכנת גם בטחונית וגם כלכלית. לכן היום אנשים מוכנים לשלם יותר כדי לגור פה. רואים את זה חפה בעליה של אנשים מבוססים מחול.

  2. פתרון יעיל הרבה יותר יהיה לבזר את התעסוקה בארץ, כך שאיזורים פחות עמוסים יהפכו לאיזורי ביקוש. הוצאת מוסדות ממשלתיים (למשל מערכת המשפט) לאיזורים כאלו תחילה יכולה למשוך תעסוקה מלווה לאיזורים שניתן לתכנן לצרכי המאה הנוכחית מבחינת תשתיות ומבני ציבור שיאפשרו איכות חיים גם בבניה סופר-רוויה.
    וכן – באיזורי ביקוש (בעיקר גושדן) צריך להפסיק מיידית בניה למשפרי דיור כל עוד אין בהם לפחות אחוז מתקבל על הדעת של דיור מתאים למי שטרם הגיעו לדירה משלהם. יש דרכים לכוון רשויות מקומיות לכך, אם בחוק, אם בהוצאת מתקני ממשלה ואם בחלוקת ארנונה צודקת יותר.
    הבניה בשנות ה-60 אכן היתה זולה וחסכונית יותר, ומתאימה באופיה לצרכי זוגות צעירים יותר מרוב הדירות שנבנות כיום. חבל שמבצעי הדיור המוזל אינם מכוונים לדיור צנוע יותר שגם יעלה פחות.

  3. כתבה טובה.
    בהתייחסות למשפט "צריך עכשיו לתכנן יותר טוב את תוואי השימוש בקרקע" – לדעתי זה חזרה על הטעויות שציינת שנעשו, כלומר נסיון לתכנן מלמעלה את שוק הדיור. הרבה יותר קל ונכון זה לבטל את התכנון המרכזי – כלומר אם אדם מחזיק בקרקע, שיעשה בה מה שהוא רוצה כל עוד הוא לא פוגע מהותית בשכנים.
    בנוגע לסטנדרט הבניה, חשוב להגיד שחלק מסוים ממנו מגיע ע"י רגולציה מיותרת, למשל החיוב לבנות ממ"ד, ולאחרונה מסנן אוויר לממ"ד. המדינה צריכה לוודא רק שהמבנה לא מסוכן לציבור, ולבטל את כל הסעיפים האחרים, שדומים במהותם להצעת החוק "שכירות הוגנת".

  4. לפי הבנתי…
    "בנוגע לסטנדרט הבניה," הכוונה היא לאסלות תלויות, בלטות גרניט פורצלן/פרקט, לובי ענק, 2 מעליות וכו'.

    מה לעשות ואנשים מצפים שיהיה להם בבית מה שיש להורים?
    אז מה אם להורים שלי לקח 25 שנה בזמנו להגיע לזה? אני רוצה את אותה רמה ולא לרדת.

    1. אז בבית של ההורים שלי בשנות ה-60 היה חדר ילדים אחד (קצת יותר גדול מחדר סטנדרטי כיום) שגדלו בו -כל- הילדים, חדר שינה קטן להורים, וסלון בגודל חדר רגיל, סגור, שאפשר לנצל כחדר שינה שלישי כשאין ברירה. הלוקסוס היה מרפסת ואמבטיה בחדר הרחצה. היו לי גם חברים שגדלו בדירת 2 חדרים, חדר ילדים וסלון/חדר הורים. אני מדברת על צפון ת"א.
      להורים שלך לקח 25 שנה להגיע ליותר, מן הסתם לא בדירה הראשונה שלהם. אם אין לך אמצעים, אולי תסתפק בדירה צנועה עד שיהיו לך אמצעים לשפר דיור? וכן, זה קשה כי לא בונים דירות צנועות כיום מכל הסיבות שפורטו במאמר.

      1. זיוית אני לא מחפש דירה, גר בשכירות עם אשה ו-3 ילדים בדירת 2.5 חדרים (סגרו מרפסת).
        לא אנחנו העניין כאן.
        תארתי את מי שאני פוגש בארגון פה אני פועל בהתנדבות.
        לא מעוניין בפרקט, אין לי בבית מדיח/טלויזיה/מייבש כביסה – מבחירה.
        אפשר להשאר ידידים?

        1. קובי, אתה בצומת המתאימה לכוון אנשים לציפיות ריאליות, כאלו שיוכלו להתאים לאמצעיהם הכלכליים, וזה טוב. נותר רק לדרוש מהאוצר וממשרד הבינוי לשים דגש שמבצעי הדיור המוזל יאפשרו לציבור הזה למצוא דירה צנועה לתחילת הדרך, למי שאינו מסתפק בשכירות. נראה לי שאין בינינו חילוקי דעות.

  5. הכלכלה היא אותו הדבר תמיד:
    ברגע שאנשים מאמינים שמחירי הדירות רק יעלו -> הרבה כסף יכנס לשוק -> הרבה דירות -> מחיר הדירות ירד.
    אם אנשים מאמינים שמחירי הדירות ירדו-> לא נכנס כסף לדירות חדשות-> מחיר הדירות עולה.

    האמת היא שאלמלא המחאה, והפוליטיקאים שהבטיחו ירידת מחירים, כנראה שהמחירים כבר היו יורדים בגלל הכלכלה. כרגע הבועה תתפוצץ יותר מאוחר.

Comments are closed.