על משבר הדיור והצעדים ש(לא) יפתרו אותו

"מַיִם רַבִּים, לֹא יוּכְלוּ לְכַבּוֹת אֶת-הָאַהֲבָה, וּנְהָרוֹת, לֹא יִשְׁטְפוּהָ"(שיר השירים, פרק ח).

את הפסוק לעיל כתב על פי המסורת שלמה המלך, החכם באדם. תשנו את המילה "האהבה" ב"משבר הדיור" ותקבלו משפט של ציניקן עכשווי שיהיה נכון באותה מידה.

מה לא נאמר על משבר הדיור? נראה שכל המומחים כבר כתבו עליו, הסבירו כיצד צריך להתמודד איתו ועדיין המחירים ממשיכים רק לעלות. זאת הממשלה השלישית ברציפות ששמה את מחירי הדיור בראש סדר העדיפויות שלה ועדיין המחירים ממשיכים רק לעלות.

אני לא אתיימר להציע פיתרון כולל למשבר הדיור בפוסט אחד. מן הסתם נדרשים שורה ארוכה של צעדים, הן בצד ההיצע והן בצד הביקוש כמו גם סבלנות, כדי להוריד את מחירי הדיור. אני גם לא חושב שיש לי הרבה לחדש בנושא ובכל זאת אנסה לתת זווית הסתכלות שונה. יש שלוש סיבות לעליית מחירי הדיור. הראשונה היא הריבית הנמוכה, השנייה היא בעיות בצד ההיצע והשלישית היא בעיות בצד הביקוש. את שלושת הבעיות ניתן לפתור בעיקרון אך הפיתרונות לא פשוטים או בעלי עלות אלטרנטיבית גבוהה. מכיוון שהפוליטיקאים מחפשים פתרונות פשוטים הם פונים אל המניעים הפסיכולוגיים לעליית המחירים, שגם עליהם אתעכב בסוף.
הנקודה המעניינת היא שהפתרונות ידועים. רק שהם מסובכים, מלאים בצעדים טכניים ולא פופולרים ודורשים זמן.

אם ניתן לסכם את משבר הדיור במשפט אומר שהוא משבר שבו המנהיגים לא עושים את מה שצריך לעשות אלא את מה שנראה לציבור שצריך לעשות. כל עוד נמשיך ככה ספק אם המשבר יפסק.

הריבית

בראש ובראשונה עליית מחירי הדיור נובעת מירידת הריבית. כאשר הריבית יורדת ערך כל הנכסים עולה. זה נכון לגבי מניות, לגבי איגרות חוב, לגבי חברות עסקיות וגם לגבי נכסי נדל"ן ודירות. בשנים האחרונות ירדה הריבית, בארץ ובעולם, בצורה דרסטית ונמצאת כיום בשפל היסטורי. ניתן תיאורטית להעלות את הריבית ובצורה כזאת להוביל להפחתת מחירי הדיור. בנק ישראל נמנע מצעד זה מפני שהוא יוביל כמעט בוודאות למיתון ולאבטלה. בנוסף צעד כזה, במנותק מהתפתחות הריביות בעולם, יוביל לזרימת הון ספוקלנטי לארץ שיפגע בשער החליפין ולכן ביצוא הישראלי.
למעשה ניתן לומר שאין לנו השפעה על הריבית. כאשר הריביות בעולם יעלו גם הריבית בארץ תעלה ועד אז היא תשאר אפסית. לא מכאן תבוא ישועתנו.

צד ההיצע

גם ללא ירידת הריבית היינו מצפים לעליית מחירי הדיור הנובעת ממחסור בדירות. דוח בנק ישראל לשנת 2013 (זמין כאן) מנתח בצורה מפורטת את המחסור בדירות והקושי למלא מחסור זה. לניתוח יותר עכשווי ראו כאן.
הקושי העיקרי של הממשלה למלא את המחסור נובע מתקופת הזמן הארוכה לתכנון ובנייה של דירה בישראל. על פי בנק ישראל "מהשלבים הראשונים של היזמות ועד לגמר הבנייה חולפות אפוא כ-13 שנים, 11 מתוכן מוקדשות להוצאת אישור בנייה". כל עוד לוקח כל כך הרבה זמן לקבל אישור בנייה לא נצליח להדביק את המחסור בדירות.
הממשלה פעלה בשנים האחרונות וממשיכה לפעול לשיפור המצב הזה. מרבית הצעדים החיוביים שהממשלה נקטה נוגעים לשיפור ההליך התכנוני. בין השאר הממשלה יוזמת הסכמי גג עם הרשויות המקומיות ומקדמת פרוייקטים של פינוי-בינוי. יוזמות אלו הן חיוביות אך הן נדרשות מכיוון שהממשלה לא הסדירה את התמריצים בשוק כראוי ולכן הרשויות המקומיות הן אחד הגורמים המעכבים בנייה בשטחן במקום להוות גורם ממריץ (כתבתי על זה כאן).
לסיכום צד זה- הממשלה עושה צעדים חיוביים בנושא אבל לא מטפלת בכל הבעיות מן השורש. עד שלא תועלה משמעותית היעילות במערכת התכנון (הממשלתית) ועד שלא תיפתר בעיית התמריצים של הרשויות המקומיות, ההתקדמות בצד זה תימשך בעצלתיים.

צד הביקוש

אם בצד ההיצע הממשלה פועלת בכיוון הנכון בצד הביקוש היא עושה ברדק אחד שלם. הסיבה היא שהממשלה מבולבלת- היא לא יודעת מה היא רוצה בשוק הדיור ולכן המדיניות שלה היא לא קוהרנטית. מצד אחד הממשלה רוצה לאפשר ל"זוגות הצעירים", כלומר אנשים שמעולם לא רכשו דירה, לקנות את דירתם הראשונה ולהקים בית בישראל. נשמע מעולה על הנייר. אבל אז הממשלה נזכרת שגם "משפרי הדיור" הם זוגות צעירים שצריך לדאוג להם. לכן הממשלה מכריזה מלחמה על המשקיעים הרעים שמעלים את המחירים בשוק. אבל אז היא נזכרת שהמשקיעים הם אלו שמשכירים דירות לזוגות הצעירים שעדיין לא רכשו דירה. והרי לא כולם יכולים לרכוש דירה. וחוץ מזה המשקיעים הם ברובם ממעמד הביניים שרק רוצה הכנסה סולידית בשעה ששוקי ההון סוערים (השקעה בנדל"ן היא לא סולידית אבל זה דיון אחר לגמרי). בשלב הזה הממשלה כבר לגמרי לא יודעת מה היא רוצה ומנסה לתת תמריצי מס כאלו ואחרים (מס שבח, פטור ממס הכנסה על שכירות וכו') אבל בבילבולה היא יוצרת תמריצים מעוותים שרק דוחפים את מחירי הדיור מעלה (ראו כאן לניתוח מעמיק בנושא).

לסיכום צד זה אומר כי הממשלה צריכה תחילה להחליט איך היא רוצה ששוק הדיור יראה. האם כולנו צריכים להיות בעלים של דירות? האם רובנו אמורים להיות שוכרים כל חיינו? אילו הגנות נדרשים לקבל השוכרים ואילו המשכירים? שאלות אלו מעולם לא נענו על ידי הממשלה ולכן מדיניותה היא תזזיתית. לאחר שהממשלה תחליט על יעדיה היא תצטרך להתאים את מדיניות המס המסורבלת שלה. זה נראה חזון למועד.

גורמים פסיכולוגים

אתחיל חלק זה ואומר שגורמים פסיכולוגיים הם מאוד משמעותיים בכלכלה. אבל פה הם משמעותיים שבעתיים מכיוון שמשבר הדיור הפך לקלף פוליטי לוהט. עם כל הכבוד להסכמי גג, ועדות תכנון מחוזיות ותיקונים למס שבח, לך תסביר לציבור שצעדים אלו הם שהורידו את מחירי הדיור. הפוליטיקאי התורן מחפש ליזום תוכנית חדשנית ופשוטה להבנה עליה יוכל לקחת קרדיט. כך הייתה תוכנית מע"מ אפס של לפיד וכך תוכנית מחיר למשתכן של כחלון. בהערת שוליים אומר שהתוכנית של כחלון טובה הרבה יותר מהתוכנית של לפיד. אבל עדיין לטעמי היא תוכנית רעה.

ההשפעה של שתי התוכניות היא לא דרך צד ההיצע או צד הביקוש אלא בצורה מתמטית לחלוטין. שתי התוכניות מורידות באופן מלאכותי את מחירי הדירות הנמכרות מקבלן על ידי ויתור המדינה על המיסים להן היא זכאית. בצורה כזאת "יורד" המחיר הממוצע של דירה ונוצר הרושם שמחירי הדירות הפסיקו לעלות. אם הרושם הזה יכה שורש אנשים יפסיקו לקנות דירות כהשקעה ואז מחירי הדיור באמת יתחילו לרדת. אגב, אפשר לחשוב על תוכנית חלופית- השמאי הממשלתי יכול פשוט לשקר ולומר שמחירי הדירות הפסיקו לעלות. התוכנית הזאת בעייתית אבל א' ממילא הממשלה משקרת לנו כי התוכניות שלה משנות סטטיסטיקה ולא את המציאות ו-ב' זה יהיה הרבה יותר זול!
התוכנית של כחלון יכולה לעבוד, רק צריך לשים לב שבדרך היא עולה לנו מיליארדים ומהווה מכשיר התעשרות מהיר לבעלי המזל שיהיו זכאים להנחות על הדירות שלהם. אותם בעלי מזל יכולים למכור את הדירות שלהם בשוק המשני (דירות יד שנייה) במחיר שוק הגבוה במאות אלפי ש"ח מהמחיר שהם שילמו. התוכנית לא מגדילה את ההיצע ולא מפחיתה את הביקוש ולכן אין לה השפעה אמיתית על השוק מעבר לפסיכולוגיה.

לסיכום- משבר הדיור הוא דוגמא למשבר שנוצר בשוק שכולו תכנון וביצוע ממשלתי. דווקא את החלק שהממשלה צריכה לבצע, רגולציה, היא לא מבצעת בשוק הזה.
היה עדיף לו הממשלה הייתה מטפלת בתמריצים של ראשי הרשויות כך שהם יתחרו על הגדלת מספר התושבים בערים שלהם והיא במקום לתכנן כל כך הרבה, הייתה דואגת לרגולציה מתאימה.

הלוואי שמשבר הדיור היה משמש כדוגמא לחוסר היעילות בתכנון ממשלתי אבסולוטי. בצורה מוזרה הוא דווקא מחזק את הקולות הדורשים עוד התערבות ממשלתית. כשזה המצב לא ברור איך אם בכלל ניתן לפתור את משבר הדיור.

Facebooktwittergoogle_plusredditpinterestlinkedinmail

6 thoughts on “על משבר הדיור והצעדים ש(לא) יפתרו אותו

  1. לא ברור על סמך מה קבעת שהתוכניתשל כחלון טובה יותר מהתוכנית של לפיד. לפי כל פרמטר שאני משווה בינהן התוכנית של לפיד טובה הרבה יותר:
    – כחלון מוותר היום על הכנסות כדי שבעוד שנים זוגות צעירים יקבלו דירות מוזלות. לפיד רצה לתת הנחה היום שבעתיד המדינה תשלם עליה באמצעות ויתור על מס. שניהם עשו צעדים נוספים שלטענתם יביאו לירידת מחירים עתידית. אם זה נכון זה אומר שכשהקונים של כחלון יכנסו לדירה חלק מההנחה ימחק כי המחירים בכל השוק ירדו עד אז. אצל לפיד זו הטבה אמיתית ומלאה.
    – כחלון מציע תוכנית בלי שום מנגנון פיקוח שיוודא שההטבה באמתמגיעה לכיס של הקונה. לפיד כבר הקים מנגנון פיקוח כזה.
    – בתוכנית של כחלון יש לקבלן תמריץ לנסות להעביר חלק מהטבה לעצמו. הוא כבר קיבל את ההנחה מהמדינה ושווה לו לנסות להעביר לקונה כמה שפחות ממנה בכל טריק אפשרי. למשל, קבלן יכול להודיע לקונה שיש על הדירה הוצאה נוספת שהקונה חייב לשלם וכדי לקבל את הדירה. מקסימום הקונה יתבע אותו ואז הקבלן יתפשר על חלק מהסכום. לקבלן יש גם תמריץ לחסוך בעליות על ידי אי עמידה במפרט שנקבע. בתוכנית של לפיד לקבלן יש תמריץ לא לעשות תעלולים כאלו. הוא קודם מוכר את הדירה ורק אחר כך מקבל החזר מע"מ מהמדינה אם עמד בתנאים. זה אומר שאם הוא מנסה לרמות הוא עלול להפסיד את כל ההחזר. מע"מ יכול להחליט שהקבלן לא עמד בקריטריונים ולא מגיע לו החזר. קונה שקבלן הצליח להוציא ממנו כסף או מסר לו דירה שלא עומדת במפרט צריך רק לדווח למע"מ שהמחיר גבוה ממה שמזכה בהחזר או שהדירה לא לפי המפרט שמזכה בהחזר. עכשיו הקבלן צריך לרדוף אחרי מע"מ והקונה ולתקן את הליקויים כדי שמע"מ יסכים לתת החזר.
    – התוכנית של כחלון לא משכנעת אף אחד. המשקיעים והציבור לא מאמינים שהתוכנית תשפיע על מחירי הדיור וממשיכים לקנות דירות. התוכנית של לפיד שיכנעה את כולם שיש סיכוי טוב שתוביל לירידות מחירים. בגלל זה כולם ישבו על הגדר באותו זמן ולא רק הזכאים. בפועל זה גרם לעצירת העליות ואפילו לירידונת קטנה בחודש האחרון. כמובן שזה יותר אפקט פסיכולוגי ומה שהיה אמור להביא לירידות מחירים זה התוכניות הרבות האחרות של לפיד: נתיב לדירה, הסכמי הגג, ותמ"ל, דירה להשכיר, פינוי בינוי ועוד.

  2. הפתרון הוא פשוט מאד.
    הדרך היחידה להוריד את הביקוש היא אחת ויחידה.
    הצמדת הכנסות השכירות למשכורת האישית.
    מס הכנסה על הכנסות משכירות (נגיד מעל 5000 שח ) יהיו חייבים במס לפי המס השולי של אותו אדם. כל אדם שמרוויח משכורת של 20000שח וגם מקבל שכירות ב10000שח על שלוש הדירות שברשותו, ישלם מס הכנסה כאילו המשכורת שלו 25000. דהיינו 35-50 אחוז. בא נראה מי לא מוכר את הדירות שיש לו להשקעה.. כולם מוכרים מיד.
    פשוט הזוי מה שנהיה פה. זה לא שהנכסים באמת העלו ערך.. פשוט הריביות זולות.. ואדם שקנה בזול ממשיך למשכן מחדש ולקנות דירות נוספות.. אין מה שיעצור אותו. כל עלייה של 10 אחוז אומר עוד דירה למאגר.. אם היה חייב מס אמיתי מזמן היה מוכר.

  3. תודה על מאמר מעולה.
    לדעתי הציבור עצמו הוכיח שהוא לא נוהה אחרי תוכניות פופוליסטיות ולא מאמין להן.
    תוכנית לפיד הפילה למעשה את הממשלה, ודי ברור כיום לכחלון שהוא הולך הביתה באותה דרך.
    האמת היא שהציבור מבין היטב שצריך איש ביצוע רציני על מנת לגרום להורדת המחיר וכחלון הצטייר ככזה, ובאמת היו לו הצהרות מאוד חיוביות כמו הגבלת זמן הזכייה במכרזים, חבל שהמציאות הוכיחה אחרת.
    לי אישית אין ספק שאם ירוץ מישהו שיודע מה צריך לעשות (או למי להקשיב) וגם בעל יכולת פוליטית הוא יזכה בבחירות.

    אין תחליף לאנשי מקצוע טובים במשרד האוצר שיתנו המלצות ויכינו תוכניות מגירה.

    כמו כן, לדעתי האישית, הסיקור התקשורתי של הנושאים הכלכליים במדינה הוא מאוד רדוד ושיטחי, אינפנטילי אפילו, במקרה הטוב, ואינטרסנטי במקרה היותר ריאלי.

    ולכן פוסטים כמו זה הם חשובים מאין כמותם ומבטאים בצורה ברורה מה שרבים יודעים וחושבים. צריך לנקות את רעל השליטה הממשלתית ולהוריד את נטל המס.

  4. זו טעות להתעלם מהריבית בהנחה שאין לנו שליטה עליה. הרי היא הגורם הראשי לעליות המחירים.

    אז נכון, אין לנו שליטה על הריבית, אבל במנגנון התמסורת בין הריבית למחירי הדיור יש גלגל שיניים באמצע – האשראי הבנקאי.

    הריבית הנמוכה מגדילה את האשראי הבנקאי שגורם לניפוח מחירים. את הריבית לא כדאי להעלות, אבל אפשר להטיל הגבלה על כמות האשראי הבנקאי שנותנים הבנקים לשוק הנדל״ן.

    זה גם יוריד את המחירים וגם יפנה אשראי לפיתוח המגזר העסקי.

    כתבתי על זה בהרחבה כאן: http://3rdthought.org/2015/04/07/0024/

  5. הי. מה אתה אומר על הרעיו הבא:

    שהמדינה תיתן חסכונות "צמודות למדד הדיור". אנשים יוכלו לתת לממשלה כסף, והיא תחזיר להם בסוף השנה בתוספת עליית מחירי הדיור.

    כדי שלא כולם יעבירו את הכסף לשם, תהיה הגבלה שפדיון הקרן ילך רק לקניית דירה.

    היתרונות:

    1. זה מכניס מיד המון היצע למשקיעי נדל"ן, שיכולים לשים את כספם בקרן במקום לקנות דירה ולהרויח את אותה תשואה.

    2. זה עולה למדינה רק את הריבית לשנה. כלומר ב3 מיליארד לשנה שלפיד התכוון להוציא על מע"מ 0, ניתן לממן כמאה מיליארד בחסכונות – שקול לבניית מאה אלף דירות. (בהנחה של עליית מחירים של 3%). בפועל המחיר יהיה נמוך בהרבה.

    3. זה בעצם העלאת ריבית רק לתחום הנדל"ן, תוך עקיפת בנק ישראל שלא מסוגל לשנות ריבית רק לתחום אחד, אבל מודע בהחלט לבועת הנדלן שיצרה הריבית האפסית.

    4. אם זה יוריד את מחירי הדיור, המדינה תחזיר פחות כסף לחוסכים ואשכרה תרויח מכל המהלך.
    5. יהיה לממשלה תמריץ אמיתי להוריד את מחירי הדירות, כולל פקידי האוצר.

    6. זה פותר בעייה אמיתית: יש המון אנשים שיש להם סכום ראשוני עכשיו, ומתכוונים לקנות דירה בעתיד.
    כל הקונים העתידיים האלו מעדיפים להקדים את הרכישה, ולקחת משכנתא מוגדלת.
    הסיבה שהם עושים את זה היא כדי להצמיד את הכסף שיש להם למחירי הדיור לפני ש"הדירה תברח להם".
    בכך הם מתדלקים את הביקושים הנוכחיים, תוך הימור על עליית מחירים שתחפה על ריבית המשכנתא.
    קרן מעין זו תוריד להם את הצורך להתעסק עם דירה אמיתית ולהמר על עליית מחירים, ותיתן להם שקט נפשי בידיעה שהדירה לא בורחת כי הכסף צמוד למדד הדיור.
    מספיק שכל מקדימי הרכישה יצאו מהשוק לשנה – הביקושים ירדו ואיתם המחירים.

  6. יש לי רעיון איך להוריד את מחירי הדיור:

    שהמדינה תיתן חסכונות "צמודות למדד הדיור". אנשים יוכלו לתת לממשלה כסף, והיא תחזיר להם בסוף השנה בתוספת עליית מחירי הדיור.
    כדי שלא כולם יעבירו את הכסף לשם, תהיה הגבלה שפדיון הקרן ילך רק לקניית דירה.
    היתרונות:
    1. זה מכניס מיד המון היצע למשקיעי נדל"ן, שיכולים לשים את כספם בקרן במקום לקנות דירה ולהרויח את אותה תשואה.
    2. זה עולה למדינה רק את הריבית לשנה. כלומר ב3 מיליארד לשנה שלפיד התכוון להוציא על מע"מ 0, ניתן לממן כמאה מיליארד בחסכונות – שקול לבניית מאה אלף דירות. (בהנחה של עליית מחירים של 3%). בפועל המחיר יהיה נמוך בהרבה.
    3. זה בעצם העלאת ריבית רק לתחום הנדל"ן, תוך עקיפת בנק ישראל שלא מסוגל לשנות ריבית רק לתחום אחד, אבל מודע בהחלט לבועת הנדלן שיצרה הריבית האפסית.
    4. אם זה יוריד את מחירי הדיור, המדינה תחזיר פחות כסף לחוסכים ואשכרה תרויח מכל המהלך.
    5. יהיה לממשלה תמריץ אמיתי להוריד את מחירי הדירות, כולל פקידי האוצר.
    6. זה פותר בעייה אמיתית: יש המון אנשים שיש להם סכום ראשוני עכשיו, ומתכוונים לקנות דירה בעתיד.
    כל הקונים העתידיים האלו מעדיפים להקדים את הרכישה, ולקחת משכנתא מוגדלת.
    הסיבה שהם עושים את זה היא כדי להצמיד את הכסף שיש להם למחירי הדיור לפני ש"הדירה תברח להם".
    בכך הם מתדלקים את הביקושים הנוכחיים, תוך הימור על עליית מחירים שתחפה על ריבית המשכנתא.
    קרן מעין זו תוריד להם את הצורך להתעסק עם דירה אמיתית ולהמר על עליית מחירים, ותיתן להם שקט נפשי בידיעה שהדירה לא בורחת כי הכסף צמוד למדד הדיור.
    מספיק שכל מקדימי הרכישה יצאו מהשוק לשנה – הביקושים ירדו ואיתם המחירים.

    מה דעתך?

    רפי

Comments are closed.