משבר הדיור- סיבות לא מוכרות ופתרונות

מי שעבד בממשלה לא צריך להיות מופתע מגודל משבר הדיור ומאורך הזמן שלוקח לממשלה לטפל בו. תחום הדיור הוא תחום המתוכנן על ידי הממשלה מאלף ועד תו ומערב כמעט את כל המשרדים הממשלתיים והגופים הציבוריים. יש שם את משרד האוצר, משרד הפנים, משרד השיכון, משרד הרווחה, המשרד להגנת הסביבה, משרד הבטחון, משרד ראש הממשלה, עיריות, רשות מקרקעי ישראל, קק"ל, משרד המשפטים, משרד התחבורה, משרד האנרגיה והמים, חברת החשמל, בנק ישראל רשות המיסים ומי לא בעצם. לכל גוף יש מטרות שונות, יעדים שונים ודרכי מדידה שונות. לעיתים הם אינם עובדים יחד ולפעמים אף עובדים אחד כנגד השני. כשזאת תמונת העולם וברקע קיימת ממשלה הבנויה ממספר מפלגות המתחרות ומפריעות אחת לשניה. וכאשר ראש הממשלה עסוק בעיקר בנושאים מדיניים ביטחוניים ואינו פנוי לעשות סדר בממשלתו, קשה להתפלא שמצב שוק הדיור קשה כל כך. אפשר לומר שמשבר הדיור הוא סימפטום של בעיות הרבה יותר כלליות של מדינת ישראל- חוסר משילות, עודף בירוקרטיה, חוסר ביעילות הממשלה, חוסר עקביות במדיניות ועוד. על כל הנושאים הללו נכתבו מילים רבות בשנים האחרונות ואין צורך להמשיך ולפרט עליהן. ספציפית אני ממליץ לקרוא את דוח מצב המדינה של מכון טאוב (על הבירוקרטיה הממשלתית) ואת הניתוח הכלכלי של מיכאל שראל, לשעבר הכלכלן הראשי של משרד האוצר (על עידוד הביקוש לדיור במקום ריסונו).

אני רוצה בפוסט זה להתמקד בנקודה אחת שהיא קריטית ואינה זוכה בכלל לתשומת לב ציבורית. וזאת העובדה שראשי ערים במדינת ישראל אינם רוצים תושבים בעיר שלהם. במצב הנוכחי כל תושב עולה לראש העיר יותר מאשר ההכנסות שהוא מייצר. ראש העיר שמחויב לעמוד בתקציב מסוים היה מעדיף שתושבים יעזבו את העיר שלו ובמקומם יבואו עסקים אשר משלמים ארנונה גבוהה בהרבה ואינם דורשים כמעט שירותים (חינוך, רווחה, גנים ציבוריים וכו').

איך הגענו למצב הזה? יש שתי תשובות פשוטות. הראשונה היא שישראל, למרות מה שאנחנו נוטים לחשוב, עדיין סוחבת עבר סוציאליסטי כבד מאוד. החשיבה הסוציאליסטית באה לידי ביטוי בכך שהממשלה קובעת "מה צריך להיות" (בניית דירות). היא יוצרת חוקים, תקנות ומנגנוני אכיפה כדי לוודא שהחלטותיה יוצאות לפועל במקום לטפל בתמריצים שגורמים לראשי הערים להעדיף עסקים על פני תושבים. בצורה זאת ראשי הערים, במקום להיות ה"בולדוזרים" שגורמים לדברים לקרות, הם הרבה פעמים המכשול בפני התקדמות התוכניות. הממשלה מתווכחת עם ראשי הערים, מייצרת עוד מנגנונים וחוקים במקום לרתום אותם בעזרת בניית תמריצים נכונים.

הסיבה השנייה היא שמדיניות פופוליסטית ארוכת שנים העדיפה להוריד ארנונה למגורים- הרי צריך לעזור לאזרחים הטובים שלא גומרים את החודש (ומצביעים בבחירות הבאות). כדי לאזן את המשוואה היו חייבים להעלות את הארנונה לעסקים (לא נורא, "החזירים" גם ככה מרוויחים יותר מדי). בצורה כזאת אנחנו מקבלים שתי ציפורים במכה אחת- גם משבר דיור וגם יוקר מחייה (המלצה- לכו לחנות הקרובה לביתכם ותשאלו את בעל המקום כמה ארנונה הם משלמים על החנות).

יש שתי דרכים פשוטות להתמודד עם המצב שנוצר אך לשתיהן אין שום היתכנות מעשית. הראשונה היא להעלות את הארנונה למגורים. נסו רק לדמיין את שרי האוצר והפנים החדשים אשר יחתמו על כך ותבינו שאפשרות זאת אינה על הפרק. האפשרות השנייה היא שהמדינה תעלה בצורה משמעותית את ההשתתפות שלה בהוצאות של הרשויות המקומיות. הבעיה היא שבגירעון הנוכחי גם אפשרות זאת אינה על הפרק.

הממשלה האחרונה דווקא פעלה בצורה יפה כדי לטפל בבעיה המיידית. הסכמי הגג שנחתמו עם מספר עיריות סייעו לקדם פרוייקטי ענק של אלפי דירות. ההסכמים כללו השתתפות של המדינה בהוצאות הרשות ורתימת כל משרדי הממשלה ללוח זמנים אחיד. בצורה כזאת ראש העיר יודע שהוא לא יתעורר בבוקר עם תושבים זועמים כי עדיין לא בנו להם בתי ספר או כבישים.

הסכמי הגג עשויים לתת פתרון למשבר המיידי שאנחנו חווים על ידי הצפת השוק בעשרות אלפי דירות נוספות. אך בטווח הארוך אנחנו נחזור לאותה בעיה מקורית אם לא נפתור את בעיית התמריצים של ראשי הרשויות.

הצרה הגדולה היא שגם אם מחר תבוא ממשלה אשר תתקן את בעיית התמריצים משבר הדיור ימשיך להשפיע על מדינת ישראל עוד שנים רבות. הסיבה היא שכל מערך התכנון והבנייה במדינה התבסס במשך השנים על העיוות בתשלומי הארנונה שגרם לראשי הערים לדרוש יותר אזורי תעסוקה ופחות אזורים למגורים. לכן גם אם תמצא המדיניות שתפתור את הבעיה אנחנו נישאר עם ההשלכות שלה עוד עשרות שנים. זאת בדיוק הבעיה במדיניות פופוליסטית ולא מקצועית, היא משאירה השלכות שנים רבות אחרי שהשר עזב את משרדו.

הפתרון ארוך הטווח צריך לכלול רפורמה ביחסי השלטון המקומי והשלטון המרכזי (ממשלה). צריך להבטיח שלרשויות המקומיות יהיו תמריצים להביא לשטחן גם עסקים וגם תושבים. אפשר לעשות זאת על ידי הגדלת השתתפות הממשלה בהוצאות הרשויות המקומיות אך גם על ידי הורדת הנטל הבירוקרטי מרשויות מקומיות "טובות". כלומר רשות מקומית שתעמוד באמות מידה אשר נקבעו על ידי משרד הפנים תקבל הקלות בבירוקרטיה שמשרדי הממשלה מחייבים אותה. כך הרשויות ירצו להשתפר ולעמוד באמות המידה (כדי להוריד את הממשלה מהראש שלהן) ומשרד הפנים יוכל להתעסק רק ברשויות הבעייתיות שאינן עומדות באמות המידה הנדרשות.

בנוסף צריך לנקוט אמצעים לשיפור היעילות של הרשויות המקומיות. ציפוף אוכלוסין מקטין את עלויות התשתיות והתחזוקה של הרשות ומעלה את יכולת ההשתכרות של התושבים. לכן יוזמות של פינוי-בינוי והתחדשות עירונית הן חשובות מאוד ויכולות לשפר את מצבן הפיננסי של הרשויות המקומיות. צעד זה מהווה תחליף מעולה, וסביר פוליטית, להעלאת הארנונה למגורים. משרד האוצר הבין שנדרשת פה התערבות ממשלתית ממוקדת, בדומה להסכמי הגג, כדי לספק פתרונות תחבורה, חינוך, בריאות ורווחה. במסגרת תקציב 2015 הוצע למקד עבודה ממשלתית בנושא זה. צריך לקוות שהיוזמה אכן תצא לפועל.

דרך נוספת לשיפור היעילות של הרשויות היא איחוד רשויות- רשויות גדולות הינן יעילות בהרבה מרשויות קטנות. על הנושא החשוב הזה ועל האינטרסים הכספיים של הרשויות המקומיות ותאגידי המים אני מתכוון לכתוב בפוסט הבא. נאמר לעת עתה שהרשויות הן כר פורה למקורבים, לג'ובים, לחברי מרכז ולשחיתות. כך שיותר מדי פוליטיקאים בממשלה לא מעוניינים לגעת בהן.

המשאבים שיחסכו מצעדים אלו יקלו את תקופת המעבר אל הפתרון ארוך הטווח שהוא שינוי כולל במערכת היחסים של השלטון המרכזי והמקומי. השינוי צריך לאפשר לרשויות המקומיות אוטונומיה רחבה יותר בתחומן כל עוד הן עומדות בדרישות (מינימאליות) של הממשלה. אם שינוי זה יתרחש ראשי ערים יוכלו בעצמם לקבל החלטות על שינויים מסוימים בתחבורה הציבורית, על בניה ציבורית (פארקים, גני ילדים, מבני ציבור) ועל תקנות עירוניות. מצד שני האזרחים יוכלו לבוא לראש העיר בבקשות וטענות והוא לא יוכל לטעון שהממשלה כובלת את ידיו. אם שינוי זה יעשה ייתכן שאף נזכה לראות בעתיד מצב שבו רשויות מקומיות "מתחרות" על תושבים על ידי מחיר (ארנונה) נמוך יותר או שירות טוב יותר מאשר הרשויות המתחרות.

מה הסיכוי לרפורמה כזאת בממשלה הנוכחית? כנראה שלא גבוה. משרד הפנים הוא אחד המשרדים הנחשקים ביותר על ידי פוליטיקאים. זאת מפני שהרשויות המקומיות תלויות לחלוטין בשר הפנים, ולו יש יכולת לעזור לישובים מסוימים שקרובים לליבו ולמרר את חייהם של אחרים. ואכן קל לראות אילו פוליטיקאים חושקים במשרה זאת באופן היסטורי. קשה להאמין ששר הפנים יוותר מרצונו על כוחו. כדי להניע שינוי הציבור או נבחריו צריכים לדרוש מהממשלה לתקן את המנגנון המסובך שנוצר עם השנים. יש לקוות שהממשלה הקרובה תיקח על עצמה את המשימה לחזק את הרשויות המקומיות ואת עצמאותן. זה יקח מספר שנים והרבה עבודה קשה, אבל בסופו של דבר כולנו נרוויח.

Facebooktwittergoogle_plusredditpinterestlinkedinmail

5 thoughts on “משבר הדיור- סיבות לא מוכרות ופתרונות

  1. כל הבעיות שהזכרת הן אכן מהוות חסמים מסויימים אבל הן רחוקות מלהסביר את עליות המחירים בישראל החל מ2008.
    כל מה שכתבת תמיד היה בצורה כזאת או אחרת גם בשנות השמונים, גם בשנות התשעים וגם בעשור הראשון של המאה ה21.

    לכן, הבועה היוצאת דופן שהתנפחה בשש שנים האחרונות בכלל לא קשורה לנושאים שציינת כי הם היו גם לפני.

    היום ברור לכולם שעליות המחירים האלה קשורות בראש ובראשונה להורדת הריבית. זו הסיבה העיקרית והמנוע העיקרי לניפוח הבועה. כך היה גם בארהב לפני פיצוץ הנדלן וכך גם היה באירופה במדינות כמו אירלנד וספרד.
    ישראל לא שונה מהן. השוני היחידי הוא הטיימינג.

    לדבר על הסיבות לבועת הנדלן בישראל מבלי להזכיר את ריבית בנק ישראל זה כמו לדבר על הסיבות למוות של חולה סרטן מבלי להזכיר את הגידול והגרורות.

  2. אבל ראש העיר לא יצליח למשוך אליו עסקים, אם אין מספיק תושבים, לא?
    הרי כדי שיהיה משתלם לפתוח עסקים צריך שבעל העסק יעריך שיש הרבה ביקוש לסחורה שלו, וככל שיש פחות אוכלוסיה ככה יש לו פחות קונים פוטנציאלים.
    אז ראש העיר לא יכול להגדיל רק את שטחי העסקים בלי להגדיל גם את כמות הלקוחות, כלומר לאשר בנייה למגורים.

    אלא אם כן אתה מדבר על בניית משרדים שאז מי שמשתמש בהם אלו תושבים של ערים אחרות, יכולים להגיע גם מרחוק

    1. זה בהחלט יכול להיות משרדים או איזור תעשיה. אני לא טוען שראש העיר ינסה שלא יהיו אצלו תושבים בכלל. אלא שבכל תכנית של בניית מגורים הוא ידרוש גם בניה של שטחי עסקים ויתנה את הראשון בשני. בצורה כזאת גם כשאפשר לבנות יחידות דיור נוספות יש עיכובים בהוצאה לפועל של התכניות

  3. תודה על הצגת הבעיה, אבל לא נראה שמשהו ישתנה בקרוב (מתוך דבריך נראה שאתה די מסכים לכך). אנחנו מגלים בעיקר שחיתות ברשויות, בלא מגמת שיפור בשירות לציבור. משהו מהותי יותר צריך לקרות כדי שיתרחש שינוי משמעותי בנושאים הללו. עדיין חשוב מאוד שהציבור לא ינהה אחרי משיחי שווא של צדק ושיוויון, אלה המיתו כבר עשרות מליונים ברעב ומלחמות, ודנו מליארדים לחיי עוני ושעבוד.

Comments are closed.